Мария Литинецкая: «Доступность жилья сегодня прямо определяется доступностью ипотечного кредита»

О том, каким был уходящий 2017 год для рынка массового жилья Московского региона, его интересных тенденция и о том, почему ипотека «спасет» рынок, мы поговорили с управляющим партнером «Метриум Групп», участником партнерской сети CBRE Марией Литинецкой.

— Каким бы вы охарактеризовали в целом уходящий год для рынка массового жилья Москвы и Новой Москвы?

Мария Литинецкая.Уходящий 2017 год я бы назвала годом ипотеки. Изменения в сфере жилищного кредитования породили практически все основные тенденции отрасли, главной из которых стало увеличение спроса. В 2017 году столичный рынок новостроек оказался самым успешным в России по интенсивности спроса. Среди других лидирующих по развитию первичного рынка жилья субъектов РФ, в числе которых Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край и др., в столице был зафиксировано увеличение числа сделок на 54%. То есть спрос на новые квартиры и апартаменты в Москве не только восстановился после кризиса, но и поставил новые рекорды.

— Оправдались ли в целом ваши ожидания относительно уходящего года для сегмента массового жилья или рынок преподнес сюрпризы?

М.Л.Как всегда, жизнь преподносит сюрпризы, хотя многие тенденции были предвидены нами верно. Прежде всего, оправдался прогноз о том, что ипотечные ставки без государственного субсидирования не уйдут вверх. Напротив, в 2017 году стоимость кредита сократилась до минимального уровня за всю историю рынка (9,95% по фактически выданным займам в течение ноября), что и сыграло главную роль в увеличении спроса на жилье в Москве. Особенно это было заметно по структуре продаж в жилых комплексах массового сегмента, где доля клиентов с ипотекой выросла до 50%.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

— Какие ожидания не оправдались?

М.Л.Рост цен на жилье все еще сдерживается растущим объемом предложения жилья. Именно поэтому за уходящий год средняя стоимость «квадрата» в столице увеличилась всего на 1,5%, хотя мы ожидали более интенсивную динамику. Тем не менее отмечу, что тренд в изменении цен все же положительный в отличие, скажем, от 2015 года и первой половины 2016 года. Кроме того, расценки в массовом сегменте наконец преодолели психологически важный барьер в 150 тыс. рублей за кв.м. Проще говоря, девелоперы наращивают объем предложения быстрее, чем увеличивается спрос со стороны покупателей, поэтому цены пока существенно не меняются.

— Сколько сейчас в Москве новостроек? Как изменилось их число за год?

М.Л.На конец III квартала на столичном рынке насчитывалось 209 жилых комплексов и 114 апартаментов, хотя в аналогичный период прошлого года их было 178 и 98 соответственно. То есть по количеству комплексов предложение выросло на 16-17%. Однако по сумме представленных в продаже лотов рост оказался еще более существенным: +23%. Полагаю, что к концу года годовой объём предложения достигнет 6,61 млн кв. м., из которых востребованы покупателями будут 2,36 млн кв. м. А это значит, что предложение по-прежнему превышает спрос примерно в 2,8 раза. Отмечу, что в Москве наблюдается рекордный объем представленных в продаже лотов (порядка 3,5 млн кв. м). Не исключено, что в следующем году Москва обойдет по этому показателю своего ближайшего конкурента – Московскую область.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

— Может ли рост ипотечного кредитования восстановить баланс между спросом и предложением?

М.Л.Московский рынок жилья спасёт ипотека. В России эта отрасль только начинает развиваться: в цивилизованных странах объем выданных населению кредитов может достигать четверти, половины и даже трех четвертей от объема ВВП, а в России этот показатель составляет всего 5%. В долгосрочной перспективе именно ипотека поможет решить квартирный вопрос, однако для этого требуется восстановление и рост доходов населения. А пока даже в относительно благополучной столице улучшений нет: за 9 месяцев 2017 года реальные располагаемые денежные доходы москвичей сократились на 3,8% по сравнению с 2016 годом. Особенно этот фактор важен для рынка жилья массового сегмента. Пока же мы видим, что спрос концентрируется в самых доступных по цене проектах Москвы.

— Как вы считаете, доступное жилье станет ли более доступным для покупателя в следующем году?

М.Л.Доступность жилья сегодня прямо определяется доступностью ипотечного кредита. За 2017 год Центробанк шесть раз снижал ключевую ставку, что дважды привело к заметному пересмотру ставок по кредитам. Стоимость ипотеки наконец преодолела психологически важный барьер в 10%. После каждого снижения ставок крупнейшими игроками рынка мы фиксировали всплеск покупательской активности. Кроме того, в 2017 году приобрели популярность кредиты с низким первоначальным взносом (менее 20%). Доля таких займов в общем объеме выдачи выросла до 30%. Все эти факторы привлекли на рынок небывалое число заемщиков. За 10 месяцев в столице было выдано 47 тыс. ипотек, что уже на 12% больше, чем в рекордном 2014 году. Полагаю, в 2018 году тренд на повышение доступности ипотеки усилится, так как ставки, скорее всего, продолжат снижение. Однако Центробанк все же ограничит выдачу кредитов с низким первоначальным взносом, поэтому наименее платежеспособным клиентам придется отложить покупку, чтобы накопить необходимую сумму.

— Какие еще факторы способствуют повышению доступности новостроек в Москве?

М.Л.В 2017 году наблюдались необычно высокие скидки от застройщиков. Средний размер дисконтов в рамках постоянно действующих акций достиг 7-8%. Кроме того, практически во всех жилых комплексах массового сегмента предлагались ограниченные по времени скидки на выделенную линейку квартир или апартаментов. В этом случае застройщики были готовы уступить от 10% до 20% стоимости объектов. Причем если раньше такие значительные дисконты девелоперы старались приурочить к праздникам или малоактивному для рынка летнему периоду, то в 2017 году они применялись в течение всего года. Конечно, такие акции привлекают клиентов. Даже если они обнаруживают, что объекты со скидками их не устраивают, то начинают подыскивать более подходящие для себя варианты среди не участвующих в акции квартир или апартаментов.

— Какие тренды в сегменте массового жилья Московского региона, получившие начало в 2017 году, будут иметь место и в 2018-м г, по вашим прогнозам?

М.Л.Доступная ипотека в 2018 году продолжит стимулировать спрос, что приведет к дальнейшему увеличению доли клиентов-заемщиков в структуре продаж массового жилья. В 2017 году доля таких клиентов выросла с 40% до 50%. Уже в уходящем году по некоторым проектам комфорт-класса мы наблюдали рост удельного веса продаж «ипотечникам» до 60-70% от общего объема проданного жилья. Я полагаю, что в 2017 году средняя по рынку доля приобретений массового жилья с использованием ипотеки достигнет 60%.

— Какие новые тенденции могут проявится в 2018 году?

М.Л.Одной из возможных тенденций в 2018 году может стать замедление роста объема предложения в массовом сегменте столичных новостроек. На протяжении второго полугодия 2017 года число выставленных на продажу квартир практически не меняется и составляет порядка 20 тыс. объектов. Новые масштабные проекты выходят не так часто, как «точечные» жилые комплексы с небольшим числом квартир. Кроме того, в середине года вступят в силу новые поправки к 214-ФЗ, которые серьезно ужесточат правила игры для застройщиков, что может уменьшить их активность.