Как избежать незаконной субаренды при сдаче квартиры в найм?

Одна из потенциально возможных проблем при сдаче квартиры в найм – незаконная субаренда. О том, что должно насторожить в разговоре с потенциальными жильцами, как вычислить незаконную субаренду и избежать ее, мы поговорили с Романом Бабичевым, руководителем департамента аренды компании «Азбука Жилья».

– Что на рынке считается субарендой при сдаче квартиры в найм? Какие виды незаконной субаренды бывают?

Роман Бабичев. Субарендой считается сдача квартиры в поднаем с согласия собственника жилья третьим лицам на определенных условиях. Собственник жилья должен быть в курсе данной ситуации. Также в договоре найма необходим пункт, в котором написано, что наниматель вправе сдавать жилье в субаренду. Незаконная субаренда — это ситуация, когда квартиру снимает один человек и потом сдает ее другим людям. Встречаются арендаторы, которые снимают квартиру для себя, но потом пересдают ее другим. Также могут снимать квартиру для себя, а сдают ее посуточно.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

– Насколько сегодня распространена на рынке проблема незаконной субаренды со стороны жильцов при сдаче квартиры в найм?

Р.Б. Это явление не особо распространено. В Москве все меньше мест, где можно остаться незамеченным при такой деятельности. Бдительные соседи и консьержи заметят, что в квартире проживают посторонние люди.

Фото © Полина Наседкина/ Москва меняется

– Несет ли собственник ответственность, если вопреки договору наниматель сдал квартиру в субаренду? Какие вообще проблемы незаконная субаренда обычно влечет?

Р.Б. Если в договоре не написано, что наниматель может сдавать квартиру в субаренду, скорее, он не понесет никакой ответственности. Собственник может не знать, например, что у него в квартире живут и работают женщины легкого поведения. Но когда собственнику поступают сигналы о том, что в его квартире проживают непонятные лица, и он никак не отреагировал, то впоследствии могут быть проблемы с жильцами.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

– Что должно насторожить собственника, когда он ведет переговоры с потенциальным нанимателем, чтобы избежать возможных проблем с субарендой? Какие вопросы стоит задать потенциальному нанимателю?

Р.Б. Сложно сказать, что может насторожить – например, может насторожить, когда потенциальный наниматель соглашается на все условия собственника, или уточняет у собственника, часто ли тот собирается приезжать в квартиру, как далеко живет, в хороших ли отношениях с соседями. Если, к примеру, у него с соседями хорошие отношения, и собственник скажет, что они будут одним глазком присматривать за жильцами, то те, кто хочет снять квартиру для субаренды, скорее всего ее не снимут.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

– Как уже в процессе проживания нанимателя в съемной квартире выявить субаренду и доказать ее? Ведь, например, если человек подселяет к себе кого-то, то он может сказать, что это гость временно живет или родственник и т.п.

Р.Б. Лучший вариант – это проверять квартиру ежемесячно. Обязательно встречаться с тем, кто снял эту квартиру. В случае, если там есть посторонние люди, при этом они все время меняются, это должно насторожить хозяина. Когда ничего подобного нет, просто необходимо внимательно осмотреть жилье, например, зайти в ванную и посмотреть, сколько зубных щеток стоит, соответствует ли их количество проживающим. Если человек снимает квартиру для одного себя, то посмотреть, как внешне выглядят спальные места. Конечно, собственник сразу заметит, когда в квартире проживает десять человек…

Иногда случается, что арендатор просто подселил к себе еще одного человека. Здесь сложнее что-то сделать, всегда можно сказать, что это девушка или родственник. При этом собственник может сказать, что сдавал квартиру одному человеку для меньшего износа, если они живут вдвоем, то оплата увеличится.

– Какие советы вы можете дать тем, кто собирается сдать квартиру, чтобы те избежали возможной проблемы незаконной субаренды со стороны жильцов?

Р.Б. К сожалению, сложно предсказать незаконную субаренду. Можно и нужно к ней подготовиться, чтобы потом решить эту проблему быстро. Для этого необходим грамотный договор найма, в котором будет прописано, что наниматель не имеет право сдавать квартиру в поднаем третьим лицам без согласования с наймодателем. При условии нарушения данного пункта квартира освобождается в кратчайшие сроки, страховой депозит удерживается в качестве штрафа. Когда данные пункты прописаны в договоре, подобные ситуации не возникают.

Также следует предупредить арендатора, что в случае приезда родственников или других лиц, которые задержатся в квартире надолго, он должен оповестить собственника об этом, иначе соседи будут нервничать.