Как сдать квартиру в аренду в Москве, уезжая надолго жить за границу?

Предположим ситуацию, когда человек собирается уезжать жить за границу на длительное время, при этом у него в Москве остается некая квартира, которую он планирует сдавать. О том, как организуется в таком случае процесс, портал «Москва Меняется» побеседовал с Романом Бабичевым, руководителем департамента аренды компании «Азбука Жилья».

– За какое время до отъезда собственнику следует заняться поиском арендаторов на свою квартиру, если он привлекает к работе агентство недвижимости?

Роман Бабичев. Чем раньше – тем лучше. Точный срок назвать проблематично из-за обстоятельств, которые сопровождают конкретный случай. Чаще всего затруднения вызывает вопрос цены. Если баланс «цена-качество» хороший, то жильца можно найти за пару дней. Если же цена завышена, то и спрос будет меньше, а значит и времени на поиск потребуется больше.

Фото © Полина Наседкина / Москва меняется

– В чем вообще особенности сдачи такой квартиры, которые вы бы могли отметить, – когда хозяин уезжает на длительное время жить в другую страну?

Р.Б. Критических отличий нет, но есть ряд нюансов. Главный и самый очевидный – аренда квартиры должна быть оформлена официально. Наличие договора всегда обязательно, но в случае, когда собственника нет в стране, это критически важно. Помимо этого, разумеется, необходимо иметь доверенное лицо, которое сможет следить за соблюдением условий договора – родственника или лучше профессионального агента. Еще один важный юридический момент, на который следует обратить внимание – перед отъездом за границу необходимо оформить доверенность на того, кто сможет сдать квартиру в отсутствие хозяина, ведь арендаторы могут смениться, а самому прилетать для подписания документов с новыми арендаторами достаточно хлопотно. При этом даже когда есть кто-то защищающий Ваши интересы, желательно поддерживать личный контакт с арендаторами посредством скайпа, мессенджеров или других способов связи, отдавая предпочтение видео-формату, ведь всегда полезно понимать, что происходит в квартире. Еще одна особенность – необходимо сразу договориться о безналичном способе оплаты аренды.

Фото © Полина Наседкина / Москва меняется

– Если собственник уезжает с семьей и близких родственников у него в Москве не остается, как решается вопрос с доверенным лицом собственника? Кто обычно им становится? Кого вы бы не рекомендовали назначать доверенным лицом?

Р.Б. В случае, когда нельзя обратиться к близким родственникам, оптимальным вариантом будет обращение к услугам агентства недвижимости. Более того, даже когда родственники остаются и имеют возможность представлять хозяина квартиры, профессиональный агент все равно предпочтительнее. У подавляющего большинства агентов есть доверенности и опыт в таких делах, благодаря чему собственнику не нужно будет ни о чем беспокоиться. Доверенность при этом может подразумевать только сдачу квартиры и проверку раз в месяц, а арендную плату хозяин будет получать без посредников, по безналичному расчету. Обращение к родственнику, в свою очередь, имеет недостатки, ведь у человека может отсутствовать время, чтобы посетить квартиру, или он может не знать, на что важно обратить внимание. Сегодня жители Москвы в таких случаях все чаще обращаются к услугам агентств.

Фото © Полина Наседкина / Москва меняется

– Какие риски для доверенного лица в случае конфликтных ситуаций с жильцами или, например, с соседями? Какова мера личной ответственности человека, если он выступает доверенным лицом?

Р.Б. Все права и обязанности доверенного лица прописываются непосредственно в доверенности. Если там оговорено, что он вправе решать спорные вопросы, то он будет это делать, выступая официальным представителем хозяина и риски тут только личные. Если же документально не закреплено право доверенного лица на разрешение конфликтов, значит и участвовать в них он не должен.

– Какие вопросы в процессе сдачи квартиры в аренду может решить только лично собственник, то есть, когда требуется его присутствие?

Р.Б. Здесь опять-таки все зависит от того, насколько широкими полномочиями наделяется в доверенности ответственное лицо. Можно оговорить, что доверенность дает право решать все вопросы, связанные с арендой квартиры и ее эксплуатацией. Хозяину фактически можно в дальнейшем не участвовать. Однако я бы все равно рекомендовал периодически общаться с арендаторами лично. Если же доверенность не наделяет представителя широкими полномочиями, то владельцу нужно будет участвовать и в подписании договоров с новыми арендаторами, и в разрешении споров лично.

Фото © Полина Наседкина / Москва меняется

– По каким критериям в такой ситуации вы бы советовали подбирать арендаторов? Можно ли сказать, что вопрос надежности жильцов первостепенный?

Р.Б. Разумеется, надежность жильцов имеет первостепенное значение, и подобрать подходящих для вас арендаторов нужно заранее. Каких-то четких критериев назвать тут нельзя. Опыт показывает, что даже с самыми лучшими жильцами могут возникнуть трудности, будь то родственники, друзья, или люди по объявлению. Всегда лучше быть готовым к тому, что нужно будет решать какие-то спорные вопросы, и здесь мы вновь возвращаемся к теме доверенности и полномочий. Когда доверенное лицо имеет право решать вопросы любой степени сложности и обладает опытом для этого, собственнику можно не беспокоиться. В случае чего, как я уже говорил, можно расторгнуть договор и найти новых арендаторов, не прилетая назад в Москву. Если возникнут трудности с поисками подходящих кандидатур, можно обратиться к риелтору – он всегда сможет дать рекомендацию.

– Какие моменты следует обязательно предусмотреть хозяину до отъезда?

Р.Б. В первую очередь нужно закрыть все долги по коммунальным платежам, если такие есть. Дистанционно решать этот вопрос будет неудобно в любом случае. Во-вторых, найти арендаторов. Посмотреть, кто лучше Вам подходит, заключить договор, а перед тем, как уехать, оформить доверенность на представление Ваших интересов. Еще, для минимизации рисков желательно оформить страхование недвижимости и ответственности перед соседями для того, чтобы получить денежное возмещение в случае залива чужой квартиры, или других происшествий с жильем. Только при покупке полиса важно уточнить, чтобы условия страхования распространялись именно на квартиру, которую сдают в аренду. Про необходимость безналичной оплаты, арендаторов тоже нужно предупредить, не все могут быть к этому готовы.

– В заключение, какие бы вы могли дать советы: в чем залог беспроблемной для собственника сдачи жилья в аренду, когда он уезжает надолго жить за границу?

Р.Б. В принципе, больших проблем быть не должно, главное – ответственно подойти к этому процессу и понимать, что доверенность очень важна. Я бы рекомендовал, как минимум, получить консультацию у риелтора и уточнить все интересующие вопросы, а лучше – обратиться к профессионалу за полноценной помощью. После этого можно уезжать совершенно спокойно.