Рынок недвижимости столицы не стоит на месте. Изменения экономической ситуации в стране, конъюнктуры рынка, новые законопроекты – все это сказывается на спросе на жилье. Но зачастую собственник, который желает продать квартиру, пытается понять: если объект долго не реализуется, дело в рыночной ситуации или в самой квартире?..
Какой срок экспонирования при продаже считается стандартным? И как можно ускорить реализацию жилья? Об этом мы поговорили с Ириной Пешич, управляющим директором брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
– Расскажите, пожалуйста, сколько в среднем продается квартира в бюджетном сегменте на вторичном рынке Москвы?
Ирина Пешич. По данным операций «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», квартира в среднем выставляется около пяти месяцев или 152 дня. В структуре предложения увеличивается доля квартир, которые выставляются больше года, а ликвидные предложения раскупаются достаточно быстро.
– Отличаются ли обычно сроки экспонирования квартиры, когда она продается не собственником, а через агентство?
И.П. Если мы говорим о профессиональном агентстве и грамотном риэлторе, то, конечно, у него больше шансов продать квартиру быстрее. Прежде всего потому, что у профессионала больше инструментов – например, он не только разместит предложение на самых популярных площадках в интернете, но и использует соцсети, задействует региональные каналы и т.д.
Кроме того, немногие самостоятельные продавцы знают, что очень часто квартиру покупают соседи по подъезду, по дому, по району. То есть их тоже надо информировать. Риэлтор- профессионал знает, как это сделать наилучшим образом. Профессионал понимает, какая цена будет адекватной для конкретного лота, а правильная цена – это залог своевременной продажи.
– Расскажите, какие основные причины/факторы того, что квартиру на вторичном рынке не могут продать в течение долгого времени?
И.П. Главная причина – это неправильно назначенная цена. К сожалению, зачастую собственник закладывает в цену квартиры свои эмоции, но покупателю нет дела до того, что в этой квартире покупатель провел, допустим, свое детство. Его волнует, насколько удобно здесь будет ему и его семье. Встречаются случаи, когда в цену пытаются включить стоимость ремонта. Но если в среднем цена сходного предложения по району 5 млн рублей, то даже «золотой» ремонт не поможет продать такую же квартиру за 7 млн.
Вообще, на цену и ликвидность в первую очередь влияют факторы, которые нельзя поменять: это характеристики дома и его расположения, вид из окна, этажность, плохие соседи. Соответственно, любой минус по этим категориям уменьшает привлекательность жилья.
– Если квартира долго не продается, всегда ли дело в самой квартире? Какие еще факторы могут привести к тому, что квартира «зависнет»?
И.П. Покупатели обоснованно остерегаются, если у квартиры непрозрачная история – например, это свежеунаследованная жилплощадь, особенно от мужчины-собственника. Или же в истории квартиры за короткое время было несколько переходов прав собственности – это часто маркер «грязного» объекта.
Многие покупатели сейчас боятся, когда в ДКП указывается не вся сумма, но таких случаев все меньше, люди предпочитают честно платить налоги. Сложнее продаются квартиры, участвующие в альтернативных цепочках.
– Существуют ли какие-то лайфхаки для собственников, как они могут быстрее продать квартиру на вторичном рынке, у которой есть шансы стать неликвидом (без обмана покупателя)?
И.П. У риэлторов есть выражение: «Нет такой болезни, которая не лечилась бы ценой». Любой недостаток нивелируется адекватной стоимостью квартиры. Но снижать цену катастрофически сильно тоже опасно – слишком большими могут быть денежные потери. Поэтому необходимо сотрудничество с агентом, честное обсуждение всех недостатков квартиры и понимание, за какую цену квартиру действительно можно продать в реальные сроки.
– Какие в заключение Вы могли бы дать советы владельцам жилья: как сделать, чтобы квартира не превратилась в неликвид при продаже на вторичном рынке?
И.П. Адекватно оценивать плюсы и минусы своей квартиры. Назначать реальную цену. Заранее подготовить все документы. И сотрудничать с профессиональными риэлторами с надежной репутацией.
Беседовала © Калачихина Евгения / Москва меняется