В последнее время мы наблюдаем активное освоение застройщиками бывших промышленных зон. Там, где раньше было запустение и унылые пейзажи, появляются интересные современные проекты.
Несмотря на многие факторы, которые делают привлекательным для покупателей жилье на территории бывших промышленных зон, есть нюансы, которые могут насторожить людей. О том, на что стоит обратить внимание при выборе проекта и застройщика, какие имеются дополнительные риски, а также о том, есть ли здесь подводные камни – мы поговорили с Натальей Шаталиной, генеральным директором компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
– Почему девелоперам интересны проекты, которые возводятся на месте бывших промышленных зон, ведь они намного сложнее и затратнее обычных проектов? В чем преимущество работы с такими территориями?
Наталья Шаталина. На самом деле, не все так однозначно, потому что для девелоперов, которые уже имеют аналогичный опыт и успешно реализованные проекты, редевелопмент бывшей промышленной зоны может быть даже более выгодным. В этом случае девелопер, например, уже знаком со всеми особенностями процесса, знает, привлечение каких подрядчиков будет наиболее эффективным.
Немаловажное значение для себестоимости проекта имеет и участок, и его характеристики. Кстати, этот фактор будет также влиять и на потребительский спрос, следовательно, на успех его реализации и ценовую политику девелопера. К примеру, участок посреди незастроенной промышленной зоны означает колоссальные затраты и низкий спрос. Именно поэтому промзоны начинают застраивать с участков, прилегающих к транспортным артериям и существующей жилой застройке.
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
А вот для застройщиков, не имеющих необходимого опыта, реализация такого проекта, действительно, может быть сопряжена с огромными расходами – высоки организационные и правовые риски, в процессе согласования документации и организации строительного процесса.
Промзоны – это относительно дешевая земля довольно близко к центру Москвы. К тому же еще один плюс – это большая площадь земельного участка, так как для застройщика и перспективнее и выгоднее выводить на рынок масштабный проект, чем точечную застройку. К тому же в этом случае намного больше возможностей сделать проект полноценным, интересным и современным, так как появляется возможность организовать окружение. Застройщикам промзоны интересны еще и с точки зрения наличия энергетических мощностей в промышленном масштабе – перекладка сетей и увеличение квот на подключение к дополнительным мощностям проходит более легко.
– Что застройщики, занимающиеся редевелопментом промзон, могут предложить покупателю такого особенного, что отличается от предложения в обычных проектах комплексного освоения территории? В чем здесь преимущество приобретения жилья для покупателя?
Н.Ш. Проекты комплексного освоения территории зачастую расположены на удалении от крупных городов, так как речь идет именно о застройке масштабных свободных участков, которых в черте города нет. И в этом случае покупатель получает современное и комфортное жилье, необходимую социальную и бытовую инфраструктуру, но зачастую сложности с транспортной доступностью. В случае же с редевелопментом промзон ситуация складывается иначе, так как столичные промзоны расположены недалеко от железной дороги и транспортных магистралей. К тому же после открытия МЦК транспортная доступность некоторых локаций, которые как раз сейчас застраиваются, дополнительно возросла. Таким образом, основное преимущество получается как раз за счет уже существующей, устоявшейся транспортной инфраструктуры.
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
Также имеет смысл упомянуть, что на месте промзон создаются многофункциональные кластеры – жилая, офисная, торговая, развлекательная и спортивная инфраструктура. Именно такая синергия и приводит к максимальному экономическому эффекту. Например, редевелопмент промзоны ЗИЛ предполагает строительство спортивно–развлекательного квартала «Парк легенд» на 25 га, где будет ледовый дворец с тремя аренами, уникальный Центр синхронного плавания и первый в России Музей хоккея.
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
Если в Москве строительство подобных объектов оправдано, то в Московской области на удалении развитие территории все же будет идти по примеру спального района. Несмотря на то, что заявляется о комплексном освоении территории, то зачастую мы видим плотную застройку жильем и возведение лишь необходимой социальной и торговой инфраструктуры.
– Многие интересуются жильем в проектах на месте бывших промзон, но опасаются, что застройщик мог не до конца провести работы по очистке территории от загрязнения. Ведь на некоторых были вредные производства. Как можно узнать, точно ли в каком-либо проекте все так хорошо с экологической точки зрения, как утверждает застройщик?
Н.Ш. Безусловно, что земли большинства бывших промышленных зон загрязнены, и требуется дорогостоящая ревитализация почв. Перед началом строительства проводится рекультивация земель на глубину до 1-2 метров. Надзорные органы строго контролируют вопрос экологической безопасности, снимают пробы.
Но если покупатель очень переживает, то нужно уточнять, какого типа производство было на данной территории до начала редевелопмента. Например, если там была пищевая промышленность, то особой опасности нет. А в случае крупного токсичного производства, например, предприятиях химического производства, машиностроительного комплекса, речь идет о высоком уровне загрязнения окружающей среды.
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
– Как вы считаете, в целом выше ли риски у покупателя, приобретающего жилье в проекте редевелопмента на месте бывшей промзоны, нежели в обычной новостройке?
Н.Ш. Нет, никаких дополнительных рисков при приобретении жилья в проекте на территории бывшей промышленной зоны нет.
– Почему, как правило, дешевле квартиры на месте бывшей промзоны по сравнению с обычными новостройками, хотя затраты девелопера в таком проекте обычно больше?
Н.Ш. Вывод на рынок точечного объекта обходится застройщику гораздо дороже, нежели масштабного проекта. Поэтому несмотря на некоторые дополнительные затраты, есть возможность предлагать жилье по более демократичным ценам.
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
– Обычно проект освоения промзоны рассчитан на много лет. В связи с этим особенно актуален вопрос надежности девелоперской компании – так чтобы стройка в какой-то момент не была заморожена. Отличаются ли для покупателя критерии выбора застройщика проекта такого редевелопмента от выбора обычного застройщика? Какими они должны быть, эти критерии?
Н.Ш. При покупке недвижимости в любом случае необходимо очень тщательно выбирать как проект, так и застройщика, изучая множество различных факторов. Надо помнить о том, что нет такого единственного показателя, который бы гарантировал отсутствие у застройщика проблем. Нужно подходить к вопросу тщательно и комплексно.
Например, у застройщика можно получить следующие документы:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
Кратко скажу о том, на что стоит обратить внимание. Прежде всего, стоит посмотреть разрешение на строительство и его срок. Он не должен быть меньше, чем срок окончания строительства, указанный в проектной декларации. Вполне вероятна ситуация, что срок меньше, а застройщик просто планирует далее получать продление на разрешение на строительство, но в данном случае покупка уже будет сопряжена с неким риском.
Также нужно проверять договор аренд земельного участка и срок его действия. Если вдруг он истек, а никакого продления нет, то покупать квартиру в таком проекте не стоит. Также соотнесите срок действия договора аренды и срок, на который выдано разрешение на строительство.
Также необходимо посмотреть срок, на который застройщику выданы технические условия на подключение коммуникаций, и если срок их действия истек, то также необходимо обратить на это внимание.
Существует еще множество пунктов, на которые стоит обратить внимание. Некоторые покупатели обращаются за помощью к специалистам, которые проводят детальную проверку объекта, подтверждая безопасность сделки.
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
– Как обычно редевелопмент промзоны сказывается на стоимости вторичной недвижимости по соседству? Ведь, с одной стороны, район, территория вокруг облагораживается, убираются негативные факторы среды, а с другой стороны – рост предложения в районе?
Н.Ш. Влияние на вторичный рынок происходит в том случае, если класс жилья сопоставим, но, как правило, на территории промзон все же выводятся проекты комфорт-класса, которые конкурируют с предложением на вторичке. Появление нового значительного объема предложения сказывается, прежде всего, на ликвидности квартир, менее значительно на стоимости.
При ценообразовании застройщик все же опирается на стоимость квартир в окружении. Но покупатели получают возможность приобрести квартиру в локации значительно дешевле на первичном рынке именно на старте строительства. К тому же были примеры, когда застройщики выводили новые масштабные проекты на территории промзон со значительным дисконтом, привлекая покупательский спрос. Далее в короткие сроки цена в проекте заметно подрастала.
Говорить о заметном проседании цен на вторичном рынке не приходится, вернее будет говорить о мягкой коррекции. Чаще всего это даже не снижение стоимости квартиры, а дисконт в процессе торга с потенциальным покупателем. Размер дисконта возрастает.
Фото © Пресс-служба Стройкомплекса Москвы
Текст © Евгения Калачихина / Москва меняется