Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Анастасия Пятова поделилась секретами успешной работы в 2022 году.
Анастасия Николаевна, добрый день! Позвольте поблагодарить вас за уделенное время и за то, что согласились с нами пообщаться. Мы с вами встречаемся фактически в конце года, поэтому сначала хотелось бы спросить про итоги работы комитета в 2022 году. Насколько плодотворным оказался уходящий год тигра?
— Добрый день! Да, я тоже рада предстоящей беседе. Наверное, никто не скажет, что год был простой. Как и у всех, он был скачкообразный. Но наш комитет, так скажем, дрессировало время и до этого. Мы в какой-то степени даже были уже ко всему готовы. Ведь перед санкциями мы около двух лет жили в жестких условиях пандемии. Это, естественно, сказалось на рынке недвижимости: был и рост цен на стройматериалы, и нехватка рабочих рук и многое другое. Но практика показала: мы справились. В принципе ещё тогда мы проработали меры, которые, как мы посчитали, будут рабочими и помогут девелоперам и нам, как городу, не потерять ни объемы ввода, ни количество застройщиков.
В первую очередь, это касается работы в условиях моратория на проведение проверок деятельности застройщиков. Плановые проверки отменили еще в 2018 году. Без внеплановых, как практически весь 2022 год, мы жили и в период пандемии. Да, нам как контролирующему органу, без них осуществлять свои прямые функции сложнее. Но в этом и заключается наша работа — в любых условиях следить за дисциплиной и качеством работы застройщиков, одновременно не мешая им. В итоге, с марта 2022 года, используя метод бесконтактных, дистанционных проверок, все возможные способы профилактической работы с девелоперами, мы пришли к тому, что большинство нарушений застройщики устраняют оперативно. Несмотря на непростую ситуацию, в 2022 году только в 5% от общего числа проектов инвесторами были продлены сроки реализации.
А как же без проверок?
— Мы искали всевозможные способы сделать так, чтобы ситуация была в любом случае под контролем.
Несмотря на введение моратория на проверки, Комитет, как контролирующий орган, не может себе позволить снизить бдительность за деятельностью застройщиков на рынке. Поэтому в период моратория мы используем такие методы контроля, которые допустимы законодательством. Мы сделали упор на профилактику нарушений застройщиков. А в 2022 году – особенно.
К примеру, мы перешли на дистанционный контроль хода работ на объектах. Это и камеры видеонаблюдения, и фотоотчеты, и всесторонняя оценка информации, которую публикуют застройщики в ЕИСЖС, на сайтах, в соцсетях.
Профилактические визиты, которые наши специалисты проводят для застройщиков, также позволяют избежать множества ошибок со стороны девелоперов.
Фото: © Лена Грачева / Московская Перспектива
Итак, с какими результатами вы пришли к концу 2022 года?
— Начнем с положительного момента: у нас в этом году спрос на строительство жилья не уменьшился. Рынок не просто остался на плаву, но и уверенно держится, перестаивается под новые реалии и сдаваться не планирует. Из 26 миллионов квадратных метров, которые были одобрены на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии за 11 месяцев, более 10,8 — жильё, 4,8 млн кв. метров — промышленные объекты, 6,8 млн кв. метров — торгово-административные площади и т.д. В принципе по этому сценарию так из года в год и происходит.
По итогам 11 месяцев зафиксирован ввод инвестиционного жилья — около 7,4 миллионов кв. метров. Подчеркну, это только жилые проекты, построенные инвесторами в рамках 214-ФЗ, без учета реновации и других городских программ. То есть, несмотря ни на что, повторюсь, темпы вывода новых проектов не снизились, остались на том же, на мой взгляд, довольно высоком уровне.
Кроме того, на сегодняшний день зарегистрировано порядка 174 тысяч ДДУ. В этом году мы наблюдали и небывалый рост заключенных ДДУ в марте, и значительное снижение числа сделок в октябре, по понятным причинам.
На сегодняшний день в столице в рамках 214-ФЗ строится 32 млн кв. метров жилья и действует свыше 500 разрешений на строительство в рамках этого же федерального закона. В прошлом году эта цифра варьировалась в районе 450 разрешений. А десять лет назад, в 2012 году, число подобных проектов составляло всего около 140.
Какой проект вы можете выделить как самый успешно реализованный в рамках своей работы? И почему?
— Если смотреть в разрезе самых непростых ситуаций, самых объемных, то это, конечно, период перехода на новый механизм финансирования — эскроу-счета. Несмотря на то, что эта работа была проделана несколько лет назад, она не теряет своей актуальности и значимости и по сей день. В нашем деле это стало точкой опоры и одним из самых значимых и важных событий, которое повлияло на всю строительную отрасль страны и, в частности, на московский девелоперский рынок.
До 1 июля 2019 года Москомстройинвест провел колоссальную работу: по установленным критериям мы «делили» все объекты на «старую» и «новую» схемы. Активная фаза подготовки началась еще в конце 2018 года. Сначала мы занимались нормативно-правовой базой, сформировали необходимые методические рекомендации. По решению Мэра Москвы на базе Комитета была создана межведомственная рабочая группа, в которую также входили представители заинтересованных в вопросе ведомств. Данная рабочая группа проводила скрупулёзную работу по каждому проекту совместно с застройщиками. Специалисты нашего Комитета буквально жили на работе: каждый проект рассматривался индивидуально, с застройщиками был налажен практически круглосуточный контакт. И мы это сделали очень быстро. И качество при этом осталось на самом высоком уровне.
Буквально за три месяца были проанализированы порядка 400 проектов. Тогда, конечно, преобладающее большинство объектов осталось в рамках «старой» схемы. Сегодня, спустя 4 года, ситуация практически обратная и счета эскроу стали для нас уже привычным в работе механизмом. Но именно проделанная нами работа на первоначальном этапе перехода позволила создать некую базу и основу для нового периода долевого строительства в России и Москве.
Фото: © Лена Грачева / Московская Перспектива
И как же вы успели? Это же нереальный объем работы!
— Мы в прямом смысле ночевали в офисе. И задействованы в работе были не только специалисты, которые проверяют финансы. В принципе, организовать этот процесс было уже огромной работой. Финансовые документы в Комитет привозили коробками: приезжал застройщик, выгружал из грузовика эти коробки, мы все принимали. Каждый комплект документов наши специалисты проверяли досконально, просчитывали бухгалтерию каждого проекта.
Нет, в электронном виде это тоже дублировалось, но нужно было работать именно с бумагой. На кону стояла наша репутация. Ситуация с переходом на эскроу-счета была на контроле у Президента РФ. То есть мы не могли сказать: «Ребят, у нас несколько сотен застройщиков, и 20 из них мы не смогли проверить». У нас не было вариантов. Мы должны были охватить всех. И если были, скажем так, дружелюбные застройщики, которые говорили: «Мы все поняли, задачу знаем, придём, и все документы вам принесём», были и другие, которые не уделяли должного внимания этому вопросу. Их надо было каким-то образом найти, добиться встречи, получить от них необходимые документы, все проверить и решить — выдавать заключение о соответствии критериям или нет (заключение о соответствии критериям позволяло застройщикам после 1 июля 2019 года работать с привлечением средств населения по договорам долевого участия без открытия счетов эскроу — прим.).
У нас очень закалённые люди, один за пятерых работает. Случайных людей, которые приходят на работу только для того, чтобы попить чай и пообщаться, у нас нет. Потому что, если человек приезжает в офис только для «чаепития», значит, можно обойтись без него и справиться другими силами.
Чтобы городская среда развивалась качественно, необходимо обеспечивать ее не только жильем, но и всей необходимой инфраструктурой. Как расположить (заставить — плохое слово) девелоперов к возведению той же социалки? Каков должен быть механизм взаимодействия?
— О важности такого механизма я и ранее неоднократно говорила. Конечно, у любого девелопера есть прямой интерес к строительству и продаже жилых корпусов. Но, поверьте мне, когда он построит все жилье, которое запланировал, и туда заселятся люди, появится проблема — это жильё не обеспечено ни школами, ни садиками, ни поликлиниками. Перед Комитетом стояла задача, решить возникшую проблему. Для этого мы вошли в диалог с инвесторами. Тем более, по поручению мэра Москвы Сергея Собянина, жилые комплексы должны реализовываться только при наличии социальной инфраструктуры.
О чем нам говорили застройщики: «Когда мы идём в банк и просим деньги на строительство жилья и социальных объектов, нам отвечают, что жилье мы 100% построим, потому что нам это выгодно, а вот социалку в нашей зоне ответственности они не видят. В качестве гарантий им нужно от нас соответствующее соглашение с городом». Это первая проблема, с которой сталкивались инвесторы.
Вторая сложность застройщиков в этой истории — город не принимает на баланс построенные социальные объекты в случае, если они не соответствуют городским нормативам. Получается так: и городу отдать объект девелопер не может, и эксплуатировать этот садик за свой счет тоже так себе удовольствие. Проработав эти вопросы, мы пришли к единому знаменателю.
Был разработан механизм взаимодействия города и застройщиков в части строительства объектов социальной инфраструктуры с последующей передачей этих объектов городу. Эта схема утверждена мэром Москвы в феврале 2021 года.
Наличие заключенного договора гарантирует гражданам, что соц. объект будет построен в соответствии с установленными требованиями и нормативами и передан городу для дальнейшего бесплатного пользования, что в свою очередь делает сам проект жилой застройки более привлекательным для потенциальных покупателей, таким образом являясь косвенным инструментом стимулирования спроса.
Теперь любой жилой проект на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии мы рассматриваем с точки зрения обеспечения его соц. объектами.
Фото: © Лена Грачева / Московская Перспектива
Сейчас как застройщики, так и контролирующие органы, — все поставлены в, мягко говоря, непростые условия для работы. Как вы считаете, какие меры по поддержке отрасли могут быть эффективными в сложившейся ситуации?
— Соглашусь, что условия, действительно, непростые. Пакет мер поддержки строительной отрасли принят на федеральном уровне еще в марте 2022 года. Комитет со своей стороны также вносил предложения, многие из которых были поддержаны Минстроем РФ и активно применялись или применяются в этом году.
Это и введение моратория на возбуждение дел о банкротстве и включение в ЕРПО. При этом мораторий на банкротство вводился до начала октября, а на включение в ЕРПО — до конца года, но прекращен досрочно, в сентябре. О моратории на проведение внеплановых проверок мы с вами проговорили ранее.
Это, на наш взгляд, экстренные и действенные меры, которые на определённый период смогли поддержать отрасль. Но, как я уже озвучила, мы считаем, что период дистанционного контроля не должен затягиваться.
Невозможность проводить полноценные внеплановые документарные проверки существенно снижает наш потенциал. К тому же, покупателям квартир куда спокойнее принимать решения, зная, что объект всесторонне проверен Москомстройинвестом. Граждане доверяют нашей информации, ориентируются на нее при покупке жилья. Поэтому мы не имеем права их подвести. И документарные проверки деятельности застройщиков не только формируют картину благонадежности застройщика, но и влияют на уровень продаж в его проектах.
Одна из наиболее эффективных мер поддержки, на мой взгляд — льготная ипотека. Не будем забывать, что по стратегии развития строительной отрасли, каждый год должно вводиться 120 млн кв. метров жилья. И весь этот объем должен быть реализован, т.е. продан. Мы очень рады, что Президентом России принято решение о продлении действия льготной ипотеки до июля 2024 года. Без этого рынок жилищного строительства РФ не смог бы развиваться.
В одном из своих недавних интервью вы сообщили, что количество застройщиков в столице выросло с 260 до 280. Как думаете, с чем связан этот «бум» и каковы прогнозы: все ли удержатся на рынке?
— Понятно, что рынок Москвы самый привлекательный в России, поэтому застройщики им интересуются. Но здесь много факторов. Первый — по словам самих строителей — в Москве четкий порядок работы: где точка входа, кто принимает решения, как потом это исполнять и в какие сроки. А в регионах, говорят, этот механизм выстроен намного сложнее.
Мощными стимулами повышения спроса стала и льготная ипотека, и скидка для застройщиков при оформлении земельных участков при создании рабочих мест.
Рост числа застройщиков за этот год — уже с 280 до 308 компаний. В первую очередь, это связано с количеством реализуемых проектов. Для города это и есть некий знак качества и инвестиционной привлекательности. Если же говорить о группах компаний и, в целом, более крупных игроках рынка, таковых насчитывается около 120.
Монополий тех или иных застройщиков у нас нет, конкуренция должна мотивировать игроков рынка. Много лет работают, к примеру, А101, Capital Group, MR Group, ПИК, «Самолёт» и другие. Есть застройщики, которые работают в определенной нише (клубные дома, элитная недвижимость и т.д.). Есть девелоперы, которые «встали на ноги» в регионах, и уже с определенной репутацией и портфелем проектов начали строить в Москве — к примеру, «Страна Девелопмент».
Однако нужно помнить, что и требования в столице высоки. Поэтому случаются ситуации, когда несистемные или региональные застройщики уходят со столичного рынка, реализовав один проект. Приведу только один аргумент — застройщик должен сразу в бизнес-план закладывать необходимость обеспечения будущих жителей местами в школах и детсадах. Это не только требования городских властей — это потребность самого рынка, потенциальных покупателей. Молодая семья не станет покупать квартиру в доме, рядом с которым не предусмотрены школа или детсад, нет торговых центров, а машину придется парковать стихийно.
Фото: © Лена Грачева / Московская Перспектива
Одно из ценнейших направлений деятельности Москомстройинвеста — восстановление прав обманутых дольщиков. Насколько успешно идет работа в этом секторе? (Виден ли конец страданиям людским?)
— Москомстройинвест в этом направлении движется как танк. Когда я возглавила комитет, у меня была одна единственная задача — разложить каждый объект по полочкам: что мы не сможем достроить, что мы будем компенсировать квартирами, что мы достраиваем силами инвесторов. Какие-то объекты инвестор сказал «я сам дострою, я найду какой-то кредит или ещё какой-то способ». И я считаю, что с этим мы справились. На сегодняшний день у нас по каждому объекту есть дорожная карта. Мы понимаем, кто это будет достраивать, если это город, то какая организация.
Сейчас в «Дорожную карту» проблемных объектов города Москвы включено 24 адреса. Из них 12 объектов достраиваются за счет средств бюджета города, в том числе силами Московского фонда защиты прав дольщиков. Еще 5 объектов завершаются силами инвесторов, а по 7 адресам ведутся компенсационные мероприятия.
Отдельно отмечу, что в этом году решена проблема дольщиков двух корпусов жилого комплекса «Остров Эрин» в Краснопахорском поселении. Их достройка велась силами Московского фонда защиты прав дольщиков, взявшего этот проблемный объект в феврале 2020 г. Введен в эксплуатацию третий из четырех корпусов жилого комплекса «Sky House». Из «Дорожной карты» эти объекты будут исключены после ввода в эксплуатацию оставшихся корпусов.
Кроме того, в 2022 году введен в эксплуатацию дом для пайщиков ЖСК «Ваниль» на Каширском шоссе.
В этом же году получили свои квартиры и дольщики ЖК «Sky City», а также объектов на Открытом шоссе и в Южном Тушине благодаря проведению компенсационных мероприятий. Все эти объекты на сегодняшний день из «Дорожной карты» так же исключены.
Хочу подчеркнуть, что каждый проблемный объект — это индивидуальная история, со своими сложностями, которые, зачастую, требуют нестандартных решений.
Что касается апартаментов: раз так долго не могут определиться с их статусом, может и не стоит принимать никакой закон? Их же наверняка потому строят и покупают именно в такой форме, зная, чего ожидать?
— Считаю, что разграничить понятие жилья, гостиниц и апартаментов имеет под собой смысл. Правила игры должны быть понятны для всех. Потому что сейчас апартаменты входят в вид гостиниц. То есть мы смотрим документы, одобряем строительство гостиницы, а потом «привет» и появляются там апартаменты.
Москомстройинвест неоднократно предупреждал граждан, что апартаменты и квартиры — это совершенно разные типы жилья. Апарткомплексы строят на участках, где в силу нормативов, невозможно возвести жилой дом. Цена на помещение в них может быть и ниже, чем в ЖК, но проблем при этом достаточно. Например, может, не быть «социалки», или же школа и детсад платные. Налоги и тарифы ЖКХ в апарткомплексах выше, а прописаться можно лишь временно.
Нюансов очень много. Закон должен удовлетворить интересы и застройщиков, и покупателей, и органов власти. Процесс действительно затянулся, и некоторые застройщики пока не выходят на стройплощадку, ожидая определения правового статуса. А он нужен, в первую очередь, для защиты покупателей такого рода помещений и для гармоничного развития города. Конечно, городским властям не нужны «островки», не обеспеченные необходимой инфраструктурой.
При этом все проекты с апартаментами, которые строятся по закону о долевом строительстве, мы тоже контролируем, как и жилые комплексы. Однако подчеркну, что Закон о банкротстве исключает из состава дольщиков покупателей нежилых помещений площадью более 7 кв. метров, в том числе апартаментов. Это значит, что в случае банкротства застройщика покупатели могут лишь заявить денежное требование к девелоперу. Процесс восстановления прав в таком случае может растянуться надолго.
Анастасия Николаевна, вопрос личного характера, если позволите: как такой красивой и умной женщине как вы удается держать стальной хваткой все дела и решать все вопросы оперативно, эффективно и практически безболезненно для всех участников рынка?
— Моё личное убеждение, что без добрых, тёплых отношений внутри коллектива работу не построить. Когда люди начинают между собой создавать какую-то конкуренцию и «подковерные» игры, то они весь процесс только тормозят. А когда есть взаимопомощь, взаимовыручка, дело процветает.
Я не чураюсь работы. Меня попросят помочь коллеге, я с удовольствием помогу, даже, если нет на это времени и много своих задач. А как по-другому? Если возникает проблема, мы должны все навалиться на эту проблему и ее решить.
У нас в Комитете работают люди-трансформеры: они в любом вопросе могут разобраться. Да, мы небольшой коллектив, но мы взаимозаменяемы, у нас не бывает такого, что у кого-то что-то произошло и никто к этому не подключился, проигнорировал.
Мы как семья. У меня был день рождения, коллеги поздравляли и самой моей большой отдушиной было, когда я услышала: «А мы с утра всегда идем на работу с удовольствием, ведь когда есть конкретная цель — это очень мотивирует!». Это та атмосфера в коллективе, которую я и добивалась все это время.
Какой совет вы бы дали своим подопечным для дальнейшего эффективного сотрудничества?
— Быть добрее друг к другу, уметь слушать, уметь слышать, понимать, анализировать, в целом не быть равнодушными, наверное, ко всей сегодняшней ситуации. Нужно действовать не по бумажке или по указке — это не залог успеха и не залог здорового взаимодействия, а продумывать каждый шаг с точки зрения эффективности и уметь брать ответственность за эти шаги.
К счастью, моя команда, каждый сотрудник Комитета, понимает, куда мы движемся. Да, порой бывают спорные ситуации, но это же естественно. Только в споре и рождается истина, как говорится.
А еще, это тоже не секрет для специалистов Комитета, нужно готовиться к возрастающим объемам работы. И это касается всего: контрольно-надзорной деятельности, работы с инвестиционным сообществом, завершения работы по исполнению прав обманутых дольщиков. Планы глобальны, ресурсы и желание для их выполнения есть.
Новый год близко. Что бы вы хотели пожелать своим коллегам, нашим читателям, москвичам?
— Всем нам, в первую очередь, наверное, здоровья, душевной гармонии, потому что здесь, на работе, мы чиновники, мы специалисты, а вне стен Правительства Москвы мы просто люди, которые живут в обществе, взаимодействуют между собой. Чаще используйте и применяйте в действии такие слова, как забота, взаимовыручка, поддержка. А иногда и просто улыбка оказывает удивительно позитивный эффект.
Цените каждый день, не растрачивайте время понапрасну, ведь это самый дорогой и невосполнимый ресурс, который у нас с вами есть. Реализуйте самые смелые идеи, получайте результаты, к которым стремитесь. Не забывайте отдыхать, будьте здоровы, берегите себя и своих родных. С наступающим Новым годом!
Автор: Ливия Царева
Обложка: © Лена Грачева / Московская Перспектива