Вот уже несколько лет практически все новые жилые дома в Москве строятся с нежилыми — предназначенными для коммерческого использования — первыми этажами. Таков, в частности, и московский стандарт реновационного жилого дома. Причин тому, как минимум, две, и обе веские: во-первых, не так-то просто найти охотников жить на первых этажах (помните — «первый и последний не предлагать»? Ну, вот…). А во-вторых, нежилые помещения на первом этаже — то, что может легко и быстро превратить спальный район в настоящий городской квартал.
А заодно, добавим, и помочь жителям самого дома стать предпринимателями. Это, как ни странно такое звучит в наше время, достаточно просто.
Как правило, в новостройках последних лет нежилыми являются первые этажи — в некоторых местах под «коммерцию» отдают и вторые. Вообще же, по оценке ряда экспертов, в самых людных местах — например, около станций метро, МЦД и МЦК — нежилыми можно делать до пяти этажей жилых многоэтажек: спрос будет.
Какого рода этот спрос? Самого разного: практика показывает, что в жилых домах «взлетают» как сетевые, так и независимые заведения в диапазоне от парикмахерских и ремонтных мастерских до учреждений дополнительного образования. Разумеется, в первую очередь нужно упомянуть общепит (прежде всего кофейни) и продовольственные магазины тех сетей, которые имеют в своем «арсенале» формат магазина у дома. И настоящий хит последнего времени — пункты выдачи заказов транспортных компаний и маркетплейсов.
Первое, что приходится учитывать, выбирая помещение или тип бизнеса под уже готовое «нежилье» — разумеется, локация. Это «на риелторском», а обычным языком — местоположение. Здесь важно всего два фактора: количество и качество проходящих мимо дверей заведения людей. Но каждый из них раскладывается на множество — профессионалы назовут десятки! — параметров.
Например: район. Центр с большим пешеходным трафиком? Спальный район с большими потоками утром к метро, вечером от метро и малолюдьем в остальное время? Транспортный узел, где круглые сутки многолюдно, а вот с постоянными посетителями проблема?
Дальность от метро (или МЦД/МЦК — в общем, от опорных элементов транспортного каркаса). Пешеходная инфраструктура — узкий тротуар и эстакады-развязки или реконструированная пешеходная зона?
Автомобильная инфраструктура: есть ли где припарковаться?
Каждое из помещений имеет собственный «профиль» локации. На одном полюсе — места, рассчитанные на проход десятков тысяч человек ежедневно (рядом с вокзалами и оживленными станциями). На другом — помещения, выходящие в закрытый двор или холл жилого комплекса, где не ходят чужие (зато комфортно для своих). От профиля зависит и возможное назначение, и цена нежилого помещения — как в продаже, так и в аренде.
Этап подбора (помещения под бизнес или бизнеса под помещение) пожалуй, самый ответственный во всей истории обзаведения собственной «лавкой» в жилом доме. Помимо локации, решающее значение имеет и логистика, причем как ваша, так и клиентская. Например, плохая идея — открывать пункт выдачи заказов там, где каждый заезд развозного грузовичка к двери помещения оборачивается целой историей. Возможно, в таких помещениях ограниченного транспортного доступа лучше открыть парикмахерскую или коворкинг, куда грузовики будут приезжать только во время ремонтов.
Пункт о логистике тесно смыкается с третьим важнейшим фактором — отношениями с соседями. Многоквартирный жилой дом — это совершенно особый правовой объект, где главным регуляторным актом является Жилищный кодекс, а приоритет безусловно отдается собственникам жилых квартир. Так что, открывая любой бизнес в жилом доме, нужно знать — главные люди тут те, кто живет над вами и вокруг вас.
Но если держать эти соображения в голове, возможностей здесь куда больше, чем ограничений. Кофейня или булочная-кондитерская в жилом доме — это почти с гарантией постоянные, любимые и любящие клиенты (если, конечно, сделать хороший ассортимент и не зарываться с ценами). Парикмахерская — еще лучше: «обрасти» преданными поклонниками можно буквально за пару месяцев. Что же касается пунктов выдачи заказов и других сетевых заведений — здесь можно пробиться, даже если коллеги-конкуренты сидят буквально в соседнем доме. Пробиться, конечно, за счет качественного сервиса и чистоты — на это обращают внимание куда больше клиентов, чем можно подумать.
Арендовать или приобретать «нежилье» в собственность каждый предприниматель решает исходя из своих представлений и, конечно, бюджета. Иногда бывает, что в нужном вам жилом доме самые интересные помещения не продаются, а лишь сдаются в аренду — что ж, если цена устраивает, стоит выбрать и такой вариант, даже если изначально хотелось именно собственности. Потому что дебютировать с тем или иным делом куда удобнее на выигрышном месте — после первичной «раскрутки» переехать в соседнее, уже собственное помещение достаточно легко.
Если есть возможность, имеет смысл приобретать «нежилье» непосредственно у города или у застройщика — так, по понятным причинам, получается и выгоднее, и надежнее. Сделка с физическим лицом заключается точно так же, как в случае покупки жилой квартиры (только к пакету документов добавляются договоры с обслуживающими компаниями). А продавец-юрлицо должен предоставить больше документов, чем лицо физическое: понадобится устав компании, паспорт гендиректора и приказ о его назначении, справка о стоимости сделки и финансовый отчет компании. Справка необходима, чтобы убедиться, что помещение не дороже 25% активов компании, а отчет — чтобы подтвердить отсутствие банкротства; без этого сделка оказывается невозможной.
Сроки окупаемости нежилого помещения, если оно приобретается в собственность, в конце 2010-х годов составляли от 5 до 8 лет в зависимости от цены помещения и профиля бизнеса. Сейчас в некоторых секторах, например, в ПВЗ — помещения, по оценкам риелторов, окупаются еще быстрее. Но и в остальных случаях собственность дает бизнесу драгоценное спокойствие: можно работать, не оглядываясь на необходимость постоянных арендных платежей.
А именно спокойствие дает ту стабильность, которой нам, откровенно говоря, так не хватает порой в городской среде мегаполиса. Ведь если есть «своя» булочная, аптека, металлоремонт — значит, дом, квартал, улица становятся по-настоящему живыми.
Автор: Антон Размахнин
Обложка: © Tim Douglas / Pexels