Ипотека становится доступнее

Многообразие ипотечных программ, различные процентные ставки, возможности первичного и вторичного рынка недвижимости — разнообразие предложений сегодня изобилует как со стороны продавцов, так и со стороны банков. Как разобраться, что выбрать и где можно сэкономить тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, решил выяснить портал «Москва Меняется».

Сегодня ипотека является одной из главных форм приобретения жилья. Резкое повышение Банком России ключевой ставки после начала спецоперации до 20% годовых повлекло за собой увеличение процентных ставок по ипотеке с 10-11% до 18-20% годовых. В связи с этим закономерно снизилось количество заключаемых ипотечных договоров и сделок на рынке недвижимости.

По данным Росреестра Москвы, за первое полугодие 2022 года в столице было зарегистрировано на 13% меньше ипотечных сделок, чем в 2021 году.

Изображение: © Mohamed Hassan / Pixabay

Выступая в июне на Петербургском международном экономическом форуме, президент России Владимир Путин поручил снизить ставки по ипотечным кредитам. В конце июня на заседании президиума госсовета он снова вернулся к проблеме размера ипотечных ставок, отметив, что ипотека становится труднодоступной для большого количества наших граждан. Это недопустимо, подчеркнул президент.

В июле ситуация изменилась, рынок недвижимости «оживился», продажи квартир в московских новостройках стали расти. Это связано с тем, что правительство снизило ставку по льготному ипотечному кредитованию с 9 до 7% годовых. Субсидированная ставка действует для кредитов до 12 млн рублей.

Также на рынок оказало влияние понижение Центробанком ключевой ставки до 8%. Это дало возможность банкам снизить ставки по ипотеке. «Сбербанк» и «ВТБ» установили минимальную ставку по ипотечному кредиту в размере 9,9% годовых. Банк «Дом.рф» также уменьшил проценты по рыночной ипотеке на новостройки — до 9,7%, банк «Открытие» снизил ставку до 9,39%.

Изображение: © Mohamed Hassan / Pixabay

Как пояснила порталу «Москва Меняется» управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, ипотека становится все более доступной. На первичном рынке максимальная ставка по ипотеке на жильё составляет 7% — всё, что выше, банкам компенсирует бюджет. Застройщики, заинтересованные в привлечении как можно большего количества покупателей, помимо государственных субсидий, компенсируют банкам затраты из своих собственных средств, что дает возможность предлагать ипотеку по ставке менее 1% годовых.

По словам Доброхотовой, на первичном рынке можно оформить кредит даже под 0,1% годовых. А для отдельных групп покупателей (например, семей с двумя и более детьми, IT-специалистов) у некоторых застройщиков есть программы под 0,01%. Это господдержка плюс субсидия от застройщика.

А если учесть, что при покупке первого жилья и за выплату процентов по кредиту предусмотрен имущественный налоговый вычет — до 260 тысяч рублей за покупку квартиры и до 390 тысяч за уплату процентов, то кредит в ряде случаев окажется и вовсе бесплатным. Правда, не стоит забывать о страховании залога и жизни новосёла. Стоимость полиса будет зависеть от остатка долга перед банком, пола и возраста заёмщика. В Москве в среднем эта сумма колеблется в районе 8–10 тысяч рублей в год.

Семьям — большие скидки

Изображение: © Mohamed Hassan / Pixabay

Аналитик «Фридом Финанс» Владимир Чернов рассказал порталу «Москва Меняется», что по госпрограмме ипотеки для семей с детьми можно рассчитывать на ставку в 5%, по военной ипотеке — на ставку в 6%, а по ипотеке для IT-специалистов — на 5% годовых.

По подсчетам корреспондента портала «Москва Меняется», сегодня государство берет на себя около трети расходов на приобретение жилья многодетными родителями. Если при покупке квартиры в новостройке многодетная семья возьмет в кредит 5 млн рублей на 15 лет, полные расходы с учетом уплаты процентов по ипотеке с рыночной ставкой 7% составят 8 млн рублей. Программы государственной поддержки позволяют семьям, имеющим двух и более детей, сократить эти расходы на 2,8 млн рублей. Такая существенная экономия складывается из льготной ставки по кредиту 5% (экономия почти 1 млн рублей), имущественного вычета при покупке жилья (260 тыс. рублей), вычета по процентам за ипотеку (390 тыс. рублей), материнского капитала (524,5 тыс. рублей при рождении первого ребенка и 693,1 тыс. рублей при рождении второго, если семья не получала маткапитал на первого ребенка, и 168,6 тыс. руб., если его оформляла) и выплаты на погашение ипотечного кредита при рождении третьего или последующих детей (450 тыс. рублей) Если кредит меньше 3 млн, то сэкономить можно больше половины расходов на ипотеку.

Заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов подчеркивает, что Москва сохраняет лидирующие позиции на рынке льготного семейного ипотечного кредитования. Число выданных кредитов в январе – мае 2022 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года возросло в 2,5 раза, в то время как в среднем по России показатель увеличился в 2,2 раза. В свою очередь объем выданных семейных ипотек вырос втрое, как и в среднем по стране.

«В целом за пять месяцев 2022 года по семейной ипотеке в столице было приобретено около 496,3 тысячи квадратных метров жилья общей стоимостью 116,3 миллиарда рублей. Средневзвешенная ставка по программе в Москве составила 4,71 процента», — добавил заместитель мэра.

Вторичный рынок: выбор больше, проценты выше

Изображение: © Mohamed Hassan / Pixabay

Сегодня процент по ипотеке при покупке жилья на вторичном рынке выше и составляет 10-12%. Но предложения «на вторичке» также интересны для определенной категории покупателей. Как подчеркивает Доброхотова, «в старом фонде есть двухкомнатные квартиры 37 кв. м и менее по 12 млн рублей — такого предложения среди новостроек нет в принципе, и если покупателю нужен именно такой объект, то при 70-процентном первоначальном взносе и сроке 3–5 лет ставка 10–11% выглядит не так уж страшно. Но уже на срок от 7 лет и при займе от 5 млн рублей с первичным рынком сегодня ничто не сравнится: при ставках 0,1% годовых переплата за 30 лет настолько ничтожна, что гасится за 1–3 первых ежемесячных платежа».

Владимир Чернов советует сравнивать конкретные объекты, потому что в некоторых случаях стоимость объектов недвижимости первичного рынка значительно выше, чем стоимость объектов вторичного рынка, а иногда разница не столь существенная.

«Для ипотеки на первичном рынке действуют различные программы с господдержкой, где на данный момент ставки ниже, а на вторичном рынке ставки привязаны к ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ, поэтому они могут меняться. В целом стоимость жилья на вторичном рынке ниже, но и ставки по ипотеке выше, поэтому лучше брать новую квартиру под одну из льготных государственных программ», — говорит эксперт.

Как выгоднее рассчитаться с банком

Специалисты по ипотечному кредитованию, обращаясь к потенциальным заемщикам, дают несколько очень актуальных и практичных советов. Прежде всего, подчеркивают они, ипотеку можно брать всем, кто имеет стабильный подтверждённый доход. Есть одно единое правило для всех заёмщиков — не допускать просрочек платежа, чтобы не выплачивать штрафные пени и не портить свой кредитный рейтинг.

Очень важно разобраться в нюансах той программы, которой вы будете пользоваться. Не всегда выгодно досрочное погашение кредита. Нужно выбирать ту «дорожную карту», которая наиболее удобна именно для вас. Например, отмечает Ирина Доброхотова, с помощью сокращения срока выплат можно частично снизить сопутствующие платежи: например, если страховка залога (квартиры) и жизни оформлялась разово на весь срок кредитования, то, расплатившись раньше, можно потребовать вернуть долю стоимости страховки, пропорциональную тому временному промежутку, на который удалось сократить кредит.

Если досрочными погашениями уменьшать ежемесячный платёж, можно лишь сохранять (повысить) реально располагаемые доходы — ведь в долгосрочной перспективе деньги всегда обесцениваются, и остающихся от зарплаты после выплаты ежемесячного платежа денег сегодня хватит на одно количество товаров, а через десять лет — на вдвое меньшее, но всё же это слишком эфемерная выгода.

Наконец, есть третий способ, очень экстравагантный — при первом частичном досрочном погашении выбрать уменьшение платежа, но при этом продолжать платить каждый месяц прежнюю сумму. Таким образом каждый следующий ежемесячный платёж станет так же досрочным погашением, снова сокращающим сумму платежа и увеличивая каждый месяц величину нового досрочного погашения. В конечном итоге ежемесячный платёж станет настолько мал, что остаток будет легко погасить разом. Однако представить, кто будет продолжать платить прежнюю сумму, получив возможность платить меньше, довольно сложно — как минимум потребуется очень высокий уровень самодисциплины.

Даже учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию и легкую турбулентность на рынке недвижимости, нельзя поставить жизнь «на паузу». Улучшение жилищных условий — важнейшая задача для многих семей, которую необходимо решать. Сегодняшняя политика московского стройкомплекса дает возможность найти решение и выбрать приемлемую программу улучшения качества своей жизни.

Мэр Москвы Сергей Собянин уверен в завтрашнем дне, как всегда, мыслит на перспективу и предлагает увеличить горизонт действия государственных ипотечных программ. «Для того, чтобы нам стабильно обеспечить ввод жилья и развитие строительной индустрии, нужны программы, в том числе и по ипотеке, которые были бы с горизонтом не один год, а три–четыре–пять, тогда бы и строители планировали свою деятельность, спрос бы планировали, развитие бы планировали, не было бы скачков и повышения цен», — подчеркивает Собянин.

Автор: Екатерина Стрижова