Современная урбанистика: главные составляющие ликвидного проекта в Новой Москве

Создать жилой район в чистом поле на территории Новой Москвы и при этом сделать его не только востребованным у покупателей, но и своеобразным центром притяжения – сложная задача для девелопера, особенно в условиях современной рыночной ситуации.

Секретами успеха проекта поделился с порталом Москва Меняется Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

— Как известно, раньше на территории «Новых Ватутинок» было чистое поле. При этом у застройщика изначально была амбициозная цель сделать район неким «центром притяжения». Как велась работа над проектом, и что предпринималось для того, чтобы убедить покупателя купить в нем квартиру?

Александр Зубец. Любой проект комплексного освоения территории должен сам себя обеспечивать – как инфраструктурно, так и технически. Если при точечной застройке девелопер ориентируется на сложившуюся городскую среду и находится в постоянном тандеме с соседями по площадке, то комплексное освоение дает большую свободу и вместе с тем ответственность. Ведь в случае просчетов исправить ошибку за счет партнерства не удастся. Понимая эту особенность, при создании проекта мы изначально придерживались четырех основных принципов.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

Первый – строить быстро. Именно по этой причине большинство корпусов в Новых Ватутинках панельные, собирающиеся как конструктор за считанные месяцы.

Второй – предложить эксклюзивный продукт. Мы первыми в Новой Москве (тогда еще Ленинском районе) вышли с проектом, где все квартиры были с отделкой «под ключ». Это сейчас каждый пятый лот в массовом сегменте продается с ремонтом, а тогда такое предложение было новинкой для рынка.

Третий – одновременно с жилыми домами строить и всю инфраструктуру, что особенно актуально для проектов в чистом поле, где ближайший детский сад или школа могут находиться в нескольких километрах. Именно поэтому вместе с первыми шестью домами был сдан и детский сад. Спустя пять лет всего построено 19 многоэтажных и 87 малоэтажных корпусов, три детский сада, две школы, поликлиника, торговый комплекс, наземный паркинг.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

Наконец, четвертый принцип – наличие собственной инженерно-технической сети с котельными и коммуникациями для быстрого подключения домов к электричеству, отоплению, водопроводу. В итоге нам не приходится взаимодействовать с сетевыми компаниями и подстраивать под них свою работу.

В результате все трудности, с которыми нам пришлось стукнуться при реализации проекта в чистом поле, обернулись для проекта его главными преимуществами. Фактически именно район Новые Ватутинки задал тренд на те опции, которые стали musthave для сегодняшних новостроек. Это и отделка «под ключ», и диверсификация предложения, и строительство детских садов, школ, поликлиник одновременно с жильем. Именно такие районы становятся в итоге центрами притяжения в Новой Москве.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

— В чем состоит креативная идея проекта «Новые Ватутинки»?

А.З.В основе концепции проекта лежит идея создания сразу готового проекта для жизни, где утром покупатель может подписать акт приема-передачи квартиры, днем – получить ключи, а вечером завезти мебель. На следующий день – проводить ребенка в школу и затем комфортно доехать на работу на автобусе, курсирующем до любой из трех станций метро. Вернувшись вечером, купить в своем же доме продукты к ужину. А в выходные всей семьей поиграть в футбол на одной из спортивных площадок во дворе. Мы строим так, чтобы нашим покупателям не пришлось откладывать комфортную жизнь «на потом», ожидая завершения строительства дома или очередного соседского ремонта.

— Привлекались ли внешние консультанты на стадии разработки концепции проекта, или застройщик ее делал самостоятельно?

А.З.Любой масштабный жилой комплекс проектируется с привлечением экспертов самого разного уровня. Нередко застройщику достается участок, по которому есть только градостроительный план, указывающий границы и вид разрешенного использования. Поэтому до фактического выхода на площадку любой проект проходит двух-трехлетнюю бумажную стадию с привлечением десятка компаний и сотен специалистов самого разного уровня, которые помогают воплотить идею девелопера с учетом всех градостроительных норм.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

К примеру, одни инженерные институты работают над вертикальной планировкой, вторые – над размещением домов и инфраструктуры. Третьи – предлагают планировки конкретных видов сооружений. Задача нас, как девелопера – четко видеть перед собой конечную цель и умело взаимодействовать одновременно с сотнями специалистов, собирая как пазл воедино все их наработки и предложения. Сама концепция создания жилья «под ключ» была продиктована расположением участка и его автономностью относительно соседских поселений. Оба фактора и легли в основу реализации идеи «города в городе», а наши многочисленные партнеры помогли структурировать планы.

— Какие особые «фишки» были внедрены в проект для того, чтобы повысить его привлекательность в глазах покупателя?

А.З.Любые «фишки» проекта – это множество деталей, которые становятся пусть и маленьким, но всегда плюсом, начиная от индивидуального благоустройства каждого дворика, строительства с опережением сроков, оснащения школы самым современным оборудованием, наличия нескольких маршрутов городского транспорта рядом с домом, и заканчивая собственным мобильным приложением для оплаты коммунальных услуг. Внимание к деталям и есть главная «фишка» нашего проекта. К тому же за все время реализации мы ни разу не предлагали скидки, поэтому клиентам не приходится «кусать локти» из-за того, что они купили квартиру дороже, чем она стоит сегодня.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

— Экономическая ситуация у нас в стране достаточно нестабильная, не все девелоперы готовы иметь дело, в том числе по этой причине, с масштабными долгосрочными проектами. Что дает Вам уверенность в том, что несмотря на возможные риски возникновения новых кризисов в России, проект «Новые Ватутинки» будет реализован до конца в полной мере, как и был задуман?

А.З.Любой проект комплексного освоения территории реализуется на протяжении 5-15 лет. И то, что получится в итоге не факт, что совпадет с первоначальным замыслом. Генплан при всей своей строгости все же имеет некоторую вариативность. Это позволяет постоянно вносить изменения, строя, например, торговые центры выше классом, дома с более яркой архитектурой, разнообразными планировками, видами отделочных материалов. Кстати, девелопер Новых Ватутинок – «Инвесттраст» – уникален тем, что находится постоянно на территории проекта. Все специалисты – от генерального директора до дворника – ежедневно пользуются дорогами, магазинами, транспортом. Такое погружение в проект дает полное понимание всех его плюсов и минусов. Это не тот случай, когда руководство компании работает где-нибудь в центре Москвы, контролируя своих генподрядчиков дистанционно, часто будучи совсем не в курсе проблем жителей. Мы же направляем все усилия на развитие конкретного проекта, его оптимизацию и улучшение. Поэтому новостройка не просто может, а должна меняться с учетом новых тенденций рынка и интересов покупателей.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

— Изменилась ли за последнее время значимость для покупателя вопроса транспортной доступности проектов Новой Москвы? Больше или меньше внимания люди обращают на такой фактор при выборе жилья по сравнению с прошлыми годами?

А.З.Транспортная доступность – это всегда актуальный вопрос для любого покупателя, и его значимость за последние пять лет ничуть не снизилась, даже наоборот, клиенты еще активнее интересуются планами по развитию транспортной системы района. Ведь помимо реконструируемого Калужского шоссе и хорд, соединяющих соседние трассы, в 2023-2025 году в Троицк придет метро. Параллельно власти будут развивать систему наземного скоростного трамвая. Причем уже сейчас 45% жителей нашего района пользуются общественным транспортом, и эта доля с каждым годом только растет. Стереотип о том, что за МКАД можно комфортно жить только при наличии собственной машины уже неактуален.

— Летом 2017 г появилась информация о том, что до 2035 г на территории Новой Москвы планируется построить 29 станций метро, в том числе станцию Десеневское, которая должна быть расположена рядом с районом Новые Ватутинки. Сказалась ли эта информация уже на корректировке цен застройщиком? Обычно в течение какого времени происходит такая корректировка?

А.З.Изначально станция метро «Десна» должна была располагаться рядом с Калужским шоссе, но власти приняли решение максимально приблизить ее к уже существующей постройке. В итоге район Новые Ватутинки фактически получит персональное метро, но на стоимости жилья это пока никак не отразилось. Пересмотр цен традиционно начинается только после разработки адресной инвестиционной программы (АИП), в которой указаны точные сроки строительства и расположение будущих станций метро с конкретными координатами. Изменение прайса с учетом перспективного метро начинается только когда на месте будущей станции появляется ограждение с указанием названия объекта, сроков его строительства, именем генподрядчика и прочей информацией.

— Если говорить о глобальных перспективах Новой Москвы, то какой Вы видите ее через 20-50 лет?

А.З.Через 20-50 лет я вижу Новую Москву современной, удобной и самое главное – более привлекательной для жизни, чем районы в старых границах Москвы. Территорию ТиНАО можно сравнить с чистым холстом, где с нуля создается город мечты. С новыми современными домами, благоустроенными качественными просторными дворами, продуманной транспортной системой с широкими дорогами и развязками. Причем важно, что все это будет построено не «для галочки», а на коммерческой основе, в условиях высокой конкуренции и борьбы за клиента. Как только все многочисленные проекты, как «пазлы», соберутся в единую картину, Новая Москва станет самой эффективной, продуманной, самостоятельной агломерацией московского региона, которая будет осознанным выбором тысячи москвичей, причем не в качестве альтернативы Подмосковью, а как полноценный округ столицы для жизни и работы.

— Что в широком смысле должно стать центром притяжения для этих территорий? Будет ли ваша компания развивать отдельные знаковые инфраструктурные проекты?

А.З.Любой сегодняшний строящийся проект на территории Новой Москвы с собственной социальной и, что немаловажно, коммерческой инфраструктурой, можно назвать одной из точек притяжения Новой Москвы. Ведь к заселенным домам в проект «подтягивается» и бизнес, а вместе с ним – рабочие места. Нельзя просто построить офисные здания, предложив компаниям развивать свои предприятия. Поэтому наша задача, как девелопера – наполнить территорию жизнью, создав для этого все условия. Например, «Инвесттраст», помимо собственных детских садов, школ, поликлиник, планирует в перспективе строительство торгово-бытового центра с кафе, ресторанами, кинотеатром, магазинами, в проекте появится и двухэтажной фитнес-центр. Именно так и создаются «реперные точки», которые затем становятся основой для развития будущего района.

— Каким, на Ваш взгляд, если подытожить, должны быть главные составляющие ликвидного проекта на территории Новой Москвы?

А.З.Секрет успешного проекта прост. Нужно крепко стоять на ногах и держать «руку на пульсе», постоянно меняясь вместе с потребностями покупателей. Строить много, быстро, разнообразно. Обращать внимание не только на валовые показатели, но и на мелочи, из которых складываетсядомашняя обстановка новостройки, которую ты создаешь своими руками. И самое главное – любой комплекс нужно проектировать с точки зрения не только нормативов, но и жизни. Именно в этом и заключается формула ликвидного проекта.