Наш эксперт – Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
– Насколько сегодня отличаются по стоимости квартиры комфорт-класса в Москве и Новой Москве?
– Александр Зубец: Бюджет покупки в старых границах Москвы по всем типологиям выше, чем в Новой Москве. Стоимость студий и однокомнатных квартир в массовом сегменте в Новой Москве варьируется в диапазоне 1,6-7,9 млн рублей, в старых границах Москвы – 2,6-15,4 млн рублей, двухкомнатных – 2,5-11,3 млн и 4,7-20,6 млн рублей соответственно, трехкомнатных – 3,5-15,5 млн и 6,7-33,5 млн рублей, многокомнатных – 5,3-8,5 млн и 8,6-62,6 млн рублей.
Таким образом, минимальный бюджет покупки в Новой Москве ниже для студий и однокомнатных квартир на 38%, двухкомнатных на 45%, трехкомнатных на 47%, четырехкомнатных на 39%. Несмотря на то, что порог входа в проекты в старых границах столицы снизился, Новая Москва все равно сохранила за собой лидерство по доступности жилья.
15 детских садов планируют построить инвесторы в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) в 2017-2018 годах
– Если говорить о доступном жилье, кто является основным покупателем в каждой из указанных локаций?
– А.З.: В проектах Новой Москвы встречаются самые разные покупатели. Порядка четверти клиентов – жители Подмосковья, которые решили получить московскую регистрацию, переехав в Новую Москву. Около трети – москвичи, решившие улучшить жилищные условия. Стоит отметить, что среди москвичей есть множество тех, кто ранее проживал в Юго-Западном округе. Такие клиенты не хотят кардинально менять район. Поэтому Новая Москва становится для них идеальным вариантом улучшения своих жилищных условий, не переезжая в другой конец города. Еще треть – клиенты из других регионов страны, которым не хватило средств на столичную недвижимость внутри МКАД. Оставшаяся часть – местные жители.
В старых границах Москвы более 60% всех клиентов – москвичи. Около 30% – жители Подмосковья и других регионов нашей страны. Кроме того, стоит отметить, что в пределах МКАД среди покупателей присутствуют зарубежные клиенты, которых практически нет в Новой Москве.
Школа-гигант на 1 775 учеников в поселке Коммунарка
– Почему люди сегодня делают выбор в пользу приобретения квартиры в Новой Москве, если не брать аргументы более низких цен и лучшей экологии?
– А.З.: Покупателей проектов Новой Москвы привлекают три фактора: доступные цены, московская регистрация и экология. Именно в такой последовательности происходит ранжирование факторов. Кроме того, клиенты оценивают перспективы развития территории, особенно улучшения транспортной доступности. К примеру, в жилых комплексах в пешей доступности от будущих станций метро порядка 25-35% квартир приобретены с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
– Какие еще неочевидные плюсы проживания именно в Новой Москве? И какие минусы (в том числе, неявные)?
– А.З.: Явных проблем со строительством социально-бытовых, коммерческих объектов, а также дорожной сети в Новой Москве нет. И с каждым годом темпы создания инфраструктуры только ускоряются. Однако, я бы отметил проблему создания рабочих мест. Чтобы ситуация улучшилась, необходимо менять структуру размещения ведомств, которая по сей день остается моноцентричной. Вспомним, были даже планы по переезду чиновников в Новую Москву. Однако, децентрализация так и не произошла. Власти предпочли другой путь, отложив тем самым решение вопроса с маятниковой миграцией и развитие рынка коммерческой недвижимости.
Конечно, власти делают все возможное, чтобы Новая Москва стала полноценным столичным районом. Однако помимо развития транспортной системы не менее важно грамотное планирование новых проектов без территориального смещения в ту или иную сторону.
Необходимо, чтобы новые жилые комплексы строились в районах с рабочими местами, торговыми и развлекательными объектами. Пока же все происходит с точностью до наоборот. Сопутствующая инфраструктура подтягивается уже после заселения, причем зачастую с огромным опозданием.
Поликлиника с детским и взрослым отделениями на 550 посещений в смену в поселении Десеновское в Новой Москве
– Можно ли сказать, что по качеству строительства, по концепции некоторые проекты комфорт-класса в Новой Москве имеют преимущества перед столичными?
– А.З.: Главный тезис при сравнении территории Новой Москвы и Подмосковья – меньшие цены при большем комфорте. Новая Москва была присоединена всего несколько лет назад, однако уже сегодня мы видим первые результаты. Власти активно развивают инфраструктуру – строят станции метро, реконструируют шоссе и т.д. Более того, жесткий контроль чиновников не позволяет вести строительство исключительно жилой недвижимости, забывая про объекты инфраструктуры. Поэтому проекты Новой Москвы изначально развиваются сбалансировано. В отличие от многих столичных комплексов, застройщикам не приходится вписывать новые объекты в уже сложившуюся застройку, что позволяет им спроектировать зачастую более интересные и продуманные комплексы, которые по качественным характеристикам абсолютно не уступают столичным в старых границах Москвы.
Не менее 30 км дорог планируется ввести в Новой Москве в 2017 году
– Что придумывают застройщики, какие приемы используют, чтобы привлечь покупателей в Новую Москву? Помогают ли здесь власти?
– А.З.: С точки зрения поддержки Правительства Москвы, присоединенные территории находятся вне конкуренции во всей Московской области. Градостроительное ведомство в Москве расходует на развитие своей территории в 5-7 раз больше средств, чем Правительство области. Огромная разница и в расходах на развитие транспортной сети: Москва получает в 4-5 раз больше денег, чем область. Новая Москва – один из самых глобальных и значимых проектов для наших властей. Поэтому ей уделяется максимум внимания. Ведь «превращение» огромных неосвоенных территорий в полноценный округ столицы – это, прежде всего, вопрос престижа и доверия граждан.
Тем не менее, стоит отметить, что не все проекты Новой Москвы отличаются высоким уровнем продаж. В результате для привлечения новых покупателей девелоперы вынуждены предлагать все большие скидки, новые программы рассрочек и другие преференции. Во многом это связано с изменением структуры спроса и предпочтений клиентов в последние 1-2 года. Если раньше клиенты ради низкой стоимости жилья готовы были мириться с некоторыми недостатками проектов – их расположением, отсутствием развитой инфраструктуры в первых очередях строительства, то сегодня уже нет. Сегодня покупатели ищут проекты, где есть «все и сразу» с первого дня проживания. Поэтому лучшей рекламой становится полноценная развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Если же девелопер продолжает гнаться за прибылью, забывая о создании в первую очередь комфортной среды, то его объект оказывается невостребованным.
10-15 тысяч рабочих мест планируется создать до конца этого года в Троицком и Новомосковском округах
В Новых Ватутинках мы используем и другие инновационные методы продвижения проекта. К примеру, в этом году была запущена услуга «тест-драйва» квартир. Мы стали первыми и являемся единственной компанией, предлагающей «примерить» на себя свое будущее жилье. Главное преимущество «тест-драйва» для покупателей – это зачет платежей в общую стоимость жилья. Фактически речь идет о беспроцентной рассрочке, ведь цена объекта фиксируется застройщиком на год. В течение этого времени клиент имеет право выкупить квартиру у девелопера. Либо же остаться жить, продлив договор аренды. Подобное «тестирование» жилья становится дополнительным стимулом для тех, кто не может решиться на покупку, и помогает ускорить выбор. Это в свою очередь становится новым маркетинговым инструментом, который уже доказал нам свою эффективность.
– И все-таки, какая в настоящее время тенденция: больше ли стало желающих жить в Новой Москве? Или есть некое разочарование в данной локации?
– А.З.: Сегодня территория Новой Москвы пока больше напоминает спальные районы города. Однако, с учетом планов по развитию и прилагаемых усилий властей, уже буквально в течение 7-10 лет Новая Москва станет самодостаточным округом столицы, жители которого смогут работать, отдыхать, без поездок в старые районы города в пределах МКАД. Развитие Новой Москвы находится под личным контролем мэра, именно поэтому можно быть уверенным в том, что присоединенные территории не останутся просто спальным районом города, а будут полноценной автономной административной единицей.
Текст: Евгения Калачихина