Малогабаритные квартиры для многих покупателей весьма привлекательны – и, в первую очередь, относительно невысокой стоимостью лота. Но что за этим может стоять? И насколько они в итоге оказались удобны? Об этом мы поговорили с генеральным директором компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальей Шаталиной.
Какая квартира/студия считается на сегодняшний день малогабаритной? Сколько такая квартира может стоить? Какие на рынке предлагаются минимальные площади?
– Наталья Шаталина. На первичном рынке малогабаритными считаются студии площадью от 16 до 26 кв.м, однокомнатные квартиры – от 30 до 35 кв.м, двухкомнатные – от 39 до 45 кв.м. При этом на рынке встречаются отдельные случаи, когда метраж может быть даже меньше.
Стоимость малогабаритной квартиры будет зависеть от класса проекта, локации, отдельных характеристик. При этом можно отметить, что у квартир малогабаритного формата будет максимальная цена за квадратный метр. То есть бюджет покупки меньше, а стоимость квадратного метра выше.
Можно привести отдельные примеры стоимости малогабаритных квартир на рынке. Например, студия 20,7 кв.м в проекте «Жемчужина Зеленограда» стоит 2,1 млн рублей, в проекте «Варшавское шоссе 141» студия 22,4 кв.м стоит 4,1 млн рублей, а в проекте «Столичные поляны» студия 22.5 кв.м предлагается за 3,1 млн рублей.
В проекте бизнес-класса Wellton Park, например, предлагаются одни из самых малогабаритных квартир на рынке – площадь однокомнатной квартиры составляет всего 26,5 кв.м при площади кухни в 7.5 кв.м. В этом же проекте метраж евродвушки всего 33,9 кв.м.
«Приобретая малогабаритную квартиру, покупатель может позволить себе более выигрышную локацию и более интересный проект»
Несколько лет назад была информация, что доля таких квартир и студий стремительно увеличивается – в связи с сокращением бюджета на покупку жилья у людей. Как обстоят сегодня дела в этом плане? Какой объем предложения составляют сегодня малогабаритные квартиры и студии в Москве и Подмосковье, и какова тенденция в этом направлении?
– Н.Ш. Если посмотреть предложение квартир на первичном рынке на данный момент, то студии площадью до 25 кв.м занимают 38,6% от общего объема студий, однокомнатные квартиры до 35 кв.м – 10% от общего предложения однушек, двухкомнатные квартиры до 45 кв.м – 2% от общего предложения двушек и трехкомнатные квартиры площадью до 65 кв.м – 3,3% в структуре всех трешек.
В целом на рынке сейчас предлагается 1,1 тыс. студий, почти 10 тыс. однокомнатных квартир, 11,2 тыс. двухкомнатных квартир и 5,7 тыс. трехкомнатных квартир. Таким образом, доля именно малогабаритных квартир совсем невелика в общей структуре предложения.
Почему люди сейчас покупают малогабаритное жилье? Есть ли здесь плюсы, помимо очевидно более низкой цены? И какие могут быть минусы, в том числе скрытые?
– Н.Ш. Конечно, покупатели выбирают малогабаритные квартиры именно исходя из меньшего бюджета покупки. Хотя и у такой покупки есть свои плюсы. Например, если квартира предлагается без отделки, то, учитывая небольшую площадь, покупатель в итоге потратит меньше средств на ремонт и последующую обстановку квартиры мебелью. В дальнейшем при эксплуатации налог на имущество будет ниже.
На самом деле есть еще один немаловажный плюс. Покупатель исходит из ограниченного бюджета и, как правило, перед ним встает выбор – либо жилье меньшей площади в более интересном проекте или более удачной локации либо более просторная квартира, но уже на удалении или не в очень удачном проекте. Именно поэтому, выбирая малогабаритную квартиру, покупатель зачастую может позволить себе более выигрышную локацию и более интересный проект.
При этом кроме очевидных недостатков малогабаритного жилья, таких как нехватка места, ограниченное пространство, есть еще такие, о которых сразу не задумываются покупатели. Например, если в проекте предлагается к продаже сразу большое количество малогабаритных квартир, то это означает более высокую плотность жильцов, повышенную нагрузку на прилегающую социальную инфраструктуру, а также и то, что довольно большая доля этих квартир в будущем будет направлена на сдачу, особенно если речь идет о студиях и однокомнатных квартирах.
Кто является покупателем малогабаритных квартир и студий в Москве? Для себя приобретают или для сдачи в аренду? Говорят, с рынка в кризис практически ушли частные мини-инвесторы… Сказалось ли это на спросе на малогабаритное жилье?
– Н.Ш. Количество частных инвесторов на рынке, безусловно, снизилось. Это касается как малогабаритного жилья, так и недвижимости в целом. Если раньше доля частных инвесторов приближалась к 10%, то сейчас она не превышает 3-4%.
Намерения покупателей, прежде всего, зависят от локации. Студии и малогабаритные квартиры в Москве, рядом со станциями метро особенно будет выгодно сдавать, а недвижимость на удалении от Москвы или в районах с плохой транспортной доступностью вряд ли заинтересует арендаторов, поэтому ее покупают в основном для собственного проживания.
Нет ли разочарования у покупателей, которые уже успели приобрести такое жилье? Насколько это оказалось удобным?
– Н.Ш. Большинство покупателей, которые выбирают малогабаритное жилье или студии, все равно расценивают данную покупку как стартовую. На малогабаритное жилье часто соглашаются семьи без детей, холостяки, а когда семья становится больше, то они уже вынужденно задумываются об улучшении жилищных условий.
Какие квартиры и студии считаются малогабаритными в бизнес-класс? Почему они появились? Ведь для очень состоятельных покупателей, вроде бы, чужда экономия, им главное приобрести действительно эксклюзивный товар?
– Н.Ш. Во-первых, у покупателей квартир в более дорогих сегментах становится также меньше средств на покупку. Во-вторых, не всем покупателям важна большая площадь, кому-то принципиальнее проживание в престижном комплексе со всеми удобствами. К тому же среди покупателей небольших квартир бизнес-класса часто встречаются холостяки, которые в Москве живут не весь год или владеют большим домом, такая недвижимость вписывается в их статус, но позволяет не тратить большие средства для неосновного жилья.
Текст: Евгения Калачихина
Фото: art-designs.ru