Экспертная оценка стратегии освоения промышленных территорий
Любая градостроительная программа нуждается в прогнозировании ее возможного влияния на жизнедеятельность города. В отношении таких масштабных проектов, как реновация промзон, довольно сложно применять только количественные методы исследования (например, изучение общественного мнения жителей Москвы). Для более глубокого изучения проблем и перспектив реализации проекта необходимо получить мнение экспертного сообщества. Агентство социальных исследований «Столица» проанализировало экспертные интервью 20 специалистов: девелоперов, инвесторов, урбанистов, градостроителей. Их оценки и прогнозные сценарии реализации программы реновации промзон являются предметом представленного анализа.
Место реновации промзон среди программ по развитию Москвы.
Подавляющее большинство экспертов считает, что реновация промзон должна стоять в числе наиболее приоритетных программ по развитию столицы. Перенос промышленных зон за черту города характерен не только для Москвы – это общая тенденция развитых стран, связанная со схожими экономическими и урбанистическими процессами. Реновация промзон одновременно решает целый комплекс общегородских проблем: экологических, транспортных, жилищных. Позволяет более эффективно использовать территории для экономики, культуры и социальной сферы. В отличие от изолированных территорий промзоны включены в ткань города, следовательно, это упрощает смену их функционального назначения.
Некоторые эксперты высказали опасения, что если проекту реновации промышленных территорий будет отдан приоритет, то в ущербе окажутся другие градостроительные и социальные программы. Этот проект должен входить составной частью (безусловно, одной из самых важных) в более широкую и комплексную стратегию развития Москвы.
Участники исследования считают, что промзоны представляют собой гигантский потенциал для развития города, поскольку занимают 17% его площади. Однако это одновременно и опасность, поскольку неправильное освоение этих территорий может обернуться негативными последствиями для всей Москвы. Для предотвращения отрицательного сценария необходимо разработать единую программу реновации промзон.
Эксперты отмечают, что в массовом сознании сложилось неверное представление о промзонах как о территориях, полностью выключенных из хозяйственной деятельности города. На этих территориях присутствует большое количество мелких собственников, и их интересы не всегда совпадают с интересами застройщиков. В качестве первоочередной меры согласования интересов собственников, девелоперов и городских властей эксперты предлагают провести комплексный аудит всех видов бизнеса, который присутствует на территориях промзон. Это
позволит разработать комплексную программу, интегрирующую интересы всех субъектов, ведущих на этих территориях экономическую деятельность. При налаживании конструктивного диалога проблема большого количества собственников может быть преобразована в возможность улучшения проекта, к взаимной выгоде всех заинтересованных сторон.
Одной из ключевых проблем, связанных с промзонами, является развитие транспортной инфраструктуры Москвы. Эксперты определяют промзоны как разрывающие ткань города пространства, они разделяют деловую зону Москвы и спальные районы, затрудняя транспортные потоки. В проекте реновации промзон эксперты видят возможность увеличить проницаемость территорий путем создания транспортных артерий, оздоровив этим всю транспортную систему Москвы.
Девелоперский подход к реновации промзон.
В условиях рыночной экономики большинство градостроительных проектов должны включать частные инвестиции. Эксперты неоднозначно оценивают роль девелопмента в реновации промзон. Мнения разделяются в зависимости от среднесрочных экономических прогнозов рынка жилой недвижимости Москвы. Свои прогнозы эксперты обосновывают влиянием макроэкономических факторов на рынок жилья и его внутренней динамикой. Вместе с масштабным строительством жилья в «новой Москве» может произойти перенасыщение рынка с последующим уменьшением стоимости, что негативно отразится на экономике города.
Бесспорно, жилая недвижимость – основной двигатель освоения территорий. Без данного типа строительства (именно он привлекает инвесторов) невозможен проект реновации в целом. Гарантом социальной и экономической эффективности проекта выступает сбалансированное развитие городской среды (жилье плюс инфраструктура).
Ключевые риски жилищного строительства на территории промзон можно разделить на три типа: экологические, инфраструктурные (они могут повлиять на снижение спроса потенциальных покупателей жилья и на стоимость жилой недвижимости) и перегрузка существующих коммуникаций.
ВЫВОДЫ
· По мнению экспертов, реновация промзон должна стоять в числе наиболее приоритетных программ по развитию Москвы. При этом проекту нужен особый административный статус, закрепленный законодательством. Вовлечение территорий промзон в общий экономический оборот даст мощный импульс развитию всего города, может способствовать улучшению транспортной ситуации в Москве.
· Эксперты неоднозначно оценивают роль девелопмента в реновации промзон. Вместе с тем они не сомневаются, что реновация промзон пойдет по девелоперской
траектории. Потенциальные проблемы с классическим девелопментом в реновации промзон: инфраструктурные, экологические, транспортные.
· Эксперты считают, что нужно оставить (развивать) инновационные и экологически чистые производства среднего формата (большие создают транспортные проблемы), которые будут являться местами приложения труда и позволят сохранить научно-технический потенциал. Вместе с тем эксперты не уверены в том, что сохранение производств способно обеспечить жителей рабочими местами.
· По оценкам экспертов, промзоны обладают низким туристическим и рекреационным потенциалом, поскольку в их черте нет значимых для туристов исторических объектов и природных памятников. Эксперты не отрицают необходимости зеленых зон и парков, но только как небольшой составной части территории.
· В условиях роста населения полная заморозка территорий промзон нецелесообразна, это лишает город возможности сбалансированного развития. Проект реновации уже запущен, его остановка связана с высокими издержками. Частичное резервирование территорий возможно – будущие поколения могут иметь совершенно другие требования к функционалу городской среды.
· Основные риски стартовавших проектов реновации промзон эксперты делят на экономические (неустойчивость рыночной ситуации) и инфраструктурные (транспортные проблемы). Необходимо оптимизировать градостроительные нормативы – сократить дистанцию между заказчиком строительных проектов и разработчиком проектных решений.
· Эксперты считают, что такие масштабные градостроительные проекты, как реновация промзон, не должны находиться в ведении только одного из департаментов Правительства Москвы. Необходимо создание единого координирующего органа, который учитывал бы интересы различных департаментов. По мнению опрошенных, целесообразно выделить некоторые промзоны и сосредоточить усилия на них (проекты-драйверы), не прерывая работы и на других территориях.