Михаил Мишустин пообещал россиянам снизить ипотечные ставки

Премьер-министр Михаил Мишустин в ходе заседания правительства анонсировал меры по снижению ипотечных ставок.

«Ипотека — это комплексный продукт, который зависит от стоимости земли, затрат на строительство, а также от процентной ставки. Поэтому нам необходимо снижать стоимость строительства, активнее использовать современные технологии, упрощать доступ компаний на строительный рынок», — продолжил Михаил Мишустин.

По словам Михаила Мишустина, если раньше средняя ипотечная ставка была в районе 15%, то сейчас уже около 9%. Задача правительства снизить ставку минимум до 8% уже в этом году.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

По мнению ведущих экспертов на рынке недвижимости ипотечную ставку можно снизить до 5%.

Председатель Клуба инвесторов Москвы Андрей Грудин

В России остро стоит вопрос обеспечения населения доступным и качественным жильем. У строительной отрасли есть серьезный потенциал для наращивания объемов и темпов ввода квартир, однако этот процесс напрямую зависит от покупательской способности жителей страны.

В тоже время проведение реформы строительной сферы и переход на проектное финансирование привели к росту стоимости проектов для застройщиков. Это произошло из-за запрета использования средств дольщиков и роста в 2,5 раза объема требуемого банковского финансирования для строительства. Также в 1,7 раза увеличился объем собственных средств застройщика, необходимых для проведение всех работ. При этом возврат денег из проекта происходит в 1,5 раза медленнее. Таким образом, существенно увеличивается «стоимость денег» для застройщиков, а значит, они вынуждены увеличивать стоимость квадратного метра. Только за последний год стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 10-15%.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

Серьёзным и действенным механизмом поддержания покупательской способности на рынке жилья остаётся ипотека. Однако один из важнейших показателей нацпроекта – ставка ниже 8% по итогам прошлого года не был достигнут. Только в феврале после очередного снижения ключевой ставки ЦБ два банка объявили о снижении ставок по ипотеке до 7,99%, но эта ставка без учета страхования жизни и здоровья, что составляет дополнительные 0,5%.

В условиях низкой покупательской способности населения и роста цен на жилье едва ли не единственным и самым действенным решением может стать снижение ставок по ипотеке. Это позволит компенсировать рост стоимости квадратного метра и стимулировать спрос.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

Однако сегодня на ипотеку могут претендовать около 40 млн человек в стране. При этом, по данным экспертов, средняя зарплата позволяет решить квартирный вопрос с помощью кредита жителям только 18 регионов страны.

По оценкам экспертов, при понижении ипотечной ставки на 1% покупательская способность вырастет на 10%, а достижение уровня ставки кредита до 5% — увеличит количество регионов со средней заработной платой, необходимой для предоставления ипотеки, возрастает до 33 с населением 65 млн человек. Вовлечение 10 млн человек позволяет увеличить спрос на 150 млн кв.м в текущих ценах.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

В тоже время, по мнению инвестиционного сообщества и участников строительного рынка, комфортная ставка ипотеки в регионах России должна составлять менее 3,5%. Однако меры стимулирования рынка состоят не только в снижении ипотечной ставки, но и в повышении доходов граждан, то с развитием экономики размер максимальной и комфортной ставки, исходя из планов и потенциальных темпов роста экономики РФ, будет стремиться к 5%.

Стоит также учесть особенности оформления ипотечных кредитов для самозанятых, так как им сложнее подтвердить свой официальный доход, а значит, получить одобрение банка.

Другим важным аспектом улучшения института ипотечного кредитования, а значит и повышения доступности жилья является трудность рефинансирования ипотечных кредитов. Сегодня для решения этого вопроса требуется предоставление большого пакета документов. В связи с этим предлагается ввести заявительный порядок рефинансирования без повторного предоставления документов, которые ранее подавались в банк.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

Также требуется создание программ ипотечного кредитования для приобретения коммерческой недвижимости. В России мало работающих кредитных программ для бизнеса или высокие ставки от 10% и выше, сложные требования для получения кредитов для микробизнеса или малого бизнеса.

Коммерческий директор ФСК Ольга Тумайикна

С точки зрения Девелопера, снижение ключевой ставки ЦБ с последующим снижением ипотечных ставок Банков является для нас крайне благоприятным «фактором». Из практики предыдущих лет, мы просчитали, что снижение данного показателя на 1 % ПП, стимулирует покупательскую способность на 10% т.е. количество клиентов, рассматривающих приобретение квартиры в наших проектах и посетивших наши офисы продаж, увеличивается на данный показатель.

Поэтому, в вопросе оптимальной ключевой ставки на сегодняшний день, наша позиция, чем ниже, тем лучше.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

Касательно проблемных мест при ипотечном кредитовании. На фоне перехода рынка на проектное финансирование с использований эскроу-счетов, при аккредитации объектов и застройщиков многие банки внедрили более тщательную процедуру проверки. В больше степени это распространяется на те проекты, которыйразрешено строить по «старым правилам». Это связано с негативным фоном, что не весь первичный рынок недвижимости готов к работе по «новым правилам». Но это вопрос носит больше временный характер, т.к. на рынке будет появляться больше проектов реализуемые через эскроу.

Пётр Исаев, коммерческий директор Capital Group

По итогам 2019 года доля сделок в Москве с привлечением ипотечных средств суммарно составила 49%, и это на 1 п.п. выше показателя аналогичного периода прошлого года.

Этот инструмент достаточно прочно (люди понимают, что это и как это работает) зарекомендовал себя на российском рынке жилья различных классов — от эконом до элит. Отличается лишь мотивация. Так, если в массовом сегменте основной причиной обращения к инструменту ипотеки для покупателя становится возможность реализовать или улучшить свои жилищные условия с комфортом для семейного бюджета, то для элитного рынка ипотека – это финансово выгодный, удобный инструмент покупки.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос, потому что расширит возможности тех, кто хочет изменить жилищные условия – это касается, как и самого решения покупки в целом, так и характеристики приобретаемой квартиры (площадь, расположение и пр.). Снижение ставок даст гибкость, больший выбор. Стоит отметить и важность также применения мер семейной поддержки: различные дополнительные программы по субсидированию ипотеки для семей и средства материнского капитала, которые с этого года будут получать семьи и при рождении первого ребенка, позволят покупателям рассчитывать на бОльшие суммы кредита и выбирать квартиру большей площадью. Безусловно, снижение ставок простимулирует спрос: при принятии соответствующих решений и с учетом в том числе специальных программ субсидирования ипотеки за счет застройщика, рынок получит потенциал к росту.

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:

Инициативы премьера абсолютно логичны и прозрачны в рамках тех поручений, которые озвучил президент в своем ежегодном обращении к Федеральному собранию. Одной из ключевых задач остаётся улучшение качества жизни, создание не только жилья, но и комфортной жилой среды. Уже предложен ряд мер для улучшения уровня жизни граждан, в том числе о продлении программы материнского капитала. И эти выплаты в том числе могут пойти на погашение ипотеки. А улучшение жилищных условий в свою очередь приведет к улучшению демографической ситуации.

Фото © Cергей Авдуевский / Москва меняется

Стоимость ипотеки, действительно, зависит от двух ключевых ставок – стоимости фондирования и операционной маржи.

Переход на эскроу- счета уже создал банкам достаточно большую пассивную базу, которая может и должна быть направлена не только на строительство, но и создание инструментов для фондирования ипотеки. Нужно смотреть на этот процесс комплексно, поскольку денежные средства огромного рынка теперь будут сосредоточены именно в банках.

Относительно операционной эффективности — мы поддерживаем весь изложенный комплекс мероприятий, связанный с повышением доступности земли, сетей и т д. Это несомненно повлияет на стоимость продукта, что в свою очередь отразится на ипотечных платежах.

Как ответственный застройщик и участник этого рынка, мы готовы внедрять инструменты, связанные со снижением оценки рисков, которые закладываются в эту процентную маржу.

Определенные резервы существуют и в системе оценки кредитоспособности клиентов и снижения стоимости операционных процессов, которые связаны с выдачей ипотеки. Они связаны с вопросами цифровизации и оптимизацией процессов обмена информацией. Результат — сократится время самой процедуры по предоставлению ипотеки, а также вырастет ее качество. Это повлияет на стоимость страхования ответственности покупателя, что тоже немаловажно. Стоимость ипотеки состоит не только из процентной ставки, но и обслуживания долга.

Следующий момент, который мы уже сейчас прорабатываем с крупнейшими банками – Сбербанком и ВТБ, это возможное субсидирование застройщиком комплексного продукта банков в привязке к инвестиционному циклу.

В общем задача понятна – повышение уровня обеспеченности населения качественным жильем, а также увеличение числа наших граждан, которые с помощью любых инструментов улучшат свои жилищные условия.

Самолет Девелопмент:

Оптимальная ипотечная ставка, которая позволит людям больше покупать м2 жилья -5%, данная ставка позволит увеличить количество людей, которые смогут себе позволить покупку квартир в 1,5 раза, либо люди смогут покупать квартиры большой площади и соответственно жить в более комфортных условиях. Понимая как устроен ипотечный продукт можно предположить, что для достижения такой ипотечной ставки ключевая ставка должна быть на уровне 3,5%.

Как предложение, чтобы не увеличивать закредитованность населения (снижение ставки позволит людям больше брать и необеспеченных кредитов), сделать для системообразующих банков возможность привлечение финансирования из ЦБ по ключевой ставке уменьшенной на 3%. При этом данную компенсацию уменьшать при снижении ключевой ставки. При этом средства, которые будут выдаваться на покупку жилья будут увеличивать ВВП, не экспортируя природные (конечные) ресурсы.

Геннадий Щербина, Президент Группы «Эталон»:

Как девелоперская компания, мы полностью поддерживаем предложения премьер-министра и профильного вице-премьера о необходимости снижения ипотечной ставки. Ипотека сегодня является ключевым драйвером спроса на жилье и развития строительной и смежных отраслей. Например, в нашей Компании порядка 40% сделок заключается с привлечением ипотечных средств. Но по уровню доступности и проникновения ипотеки в среднем по стране мы пока уступаем другим государствам. Вместе с тем у нас есть еще очень большой потенциал как снижения ставок, так и увеличения сроков кредитования.

Уверен, что низкая ставка по ипотеке даже в непростой макроэкономической ситуации сможет компенсировать другие сдерживающие факторы, такие, например, как застывший рост реальных доходов населения, и позволит миллионам россиян улучшить свои жилищные условия.