Моя Москва В городском управлении ЗАГСа назвали популярные имена новорожденных этой осенью Моя Москва В столичных парках проведут новогодние экскурсии от Мосприроды Куда пойти На ВДНХ прошел фестиваль новогодних волшебников Моя Москва В первом квартале 2020 года в ТиНАО будут заселены 4 детских сада Моя Москва В одном из павильонов фестиваля «Путешествие в Рождество» открылся информационный центр для туристов Моя Москва Московский метрополитен набрал первую женскую группу для обучения на машиниста Моя Москва В Бабушкинском районе готов для заселения четвертый дом по реновации Новости «Макет Москвы» на ВДНХ посетило более 640 тыс. человек за два года Моя Москва На западе Москвы построят ледовый дворец Моя Москва БКЛ поможет связать между собой новые ветки метрополитена Моя Москва Режим работы нескольких автобусов и трамваев изменится с 14 декабря Моя Москва В столице запустили информационный проект «Новогодняя Москва» Моя Москва Между Москвой и японским городом Осакой будет запущено авиасообщение Новости Сергей Собянин открыл после реконструкции пешеходный переход от площади Революции на ул. Никольская Моя Москва На севере столицы открылся детский технопарк «Инжинириум»
Мария Литинецкая: «Доступность жилья сегодня прямо определяется доступностью ипотечного кредита»

Мария Литинецкая: «Доступность жилья сегодня прямо определяется доступностью ипотечного кредита»

28 декабря 2017, 15:19

О том, каким был уходящий 2017 год для рынка массового жилья Московского региона, его интересных тенденция и о том, почему ипотека «спасет» рынок, мы поговорили с управляющим партнером «Метриум Групп», участником партнерской сети CBRE Марией Литинецкой.

 

— Каким бы вы охарактеризовали в целом уходящий год для рынка массового жилья Москвы и Новой Москвы?

Мария Литинецкая.Уходящий 2017 год я бы назвала годом ипотеки. Изменения в сфере жилищного кредитования породили практически все основные тенденции отрасли, главной из которых стало увеличение спроса. В 2017 году столичный рынок новостроек оказался самым успешным в России по интенсивности спроса. Среди других лидирующих по развитию первичного рынка жилья субъектов РФ, в числе которых Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край и др., в столице был зафиксировано увеличение числа сделок на 54%. То есть спрос на новые квартиры и апартаменты в Москве не только восстановился после кризиса, но и поставил новые рекорды.

— Оправдались ли в целом ваши ожидания относительно уходящего года для сегмента массового жилья или рынок преподнес сюрпризы?

М.Л.Как всегда, жизнь преподносит сюрпризы, хотя многие тенденции были предвидены нами верно. Прежде всего, оправдался прогноз о том, что ипотечные ставки без государственного субсидирования не уйдут вверх. Напротив, в 2017 году стоимость кредита сократилась до минимального уровня за всю историю рынка (9,95% по фактически выданным займам в течение ноября), что и сыграло главную роль в увеличении спроса на жилье в Москве. Особенно это было заметно по структуре продаж в жилых комплексах массового сегмента, где доля клиентов с ипотекой выросла до 50%.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

— Какие ожидания не оправдались?

М.Л.Рост цен на жилье все еще сдерживается растущим объемом предложения жилья. Именно поэтому за уходящий год средняя стоимость «квадрата» в столице увеличилась всего на 1,5%, хотя мы ожидали более интенсивную динамику. Тем не менее отмечу, что тренд в изменении цен все же положительный в отличие, скажем, от 2015 года и первой половины 2016 года. Кроме того, расценки в массовом сегменте наконец преодолели психологически важный барьер в 150 тыс. рублей за кв.м. Проще говоря, девелоперы наращивают объем предложения быстрее, чем увеличивается спрос со стороны покупателей, поэтому цены пока существенно не меняются.

— Сколько сейчас в Москве новостроек? Как изменилось их число за год?

М.Л.На конец III квартала на столичном рынке насчитывалось 209 жилых комплексов и 114 апартаментов, хотя в аналогичный период прошлого года их было 178 и 98 соответственно. То есть по количеству комплексов предложение выросло на 16-17%. Однако по сумме представленных в продаже лотов рост оказался еще более существенным: +23%. Полагаю, что к концу года годовой объём предложения достигнет 6,61 млн кв. м., из которых востребованы покупателями будут 2,36 млн кв. м. А это значит, что предложение по-прежнему превышает спрос примерно в 2,8 раза. Отмечу, что в Москве наблюдается рекордный объем представленных в продаже лотов (порядка 3,5 млн кв. м). Не исключено, что в следующем году Москва обойдет по этому показателю своего ближайшего конкурента – Московскую область.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

— Может ли рост ипотечного кредитования восстановить баланс между спросом и предложением?

М.Л.Московский рынок жилья спасёт ипотека. В России эта отрасль только начинает развиваться: в цивилизованных странах объем выданных населению кредитов может достигать четверти, половины и даже трех четвертей от объема ВВП, а в России этот показатель составляет всего 5%. В долгосрочной перспективе именно ипотека поможет решить квартирный вопрос, однако для этого требуется восстановление и рост доходов населения. А пока даже в относительно благополучной столице улучшений нет: за 9 месяцев 2017 года реальные располагаемые денежные доходы москвичей сократились на 3,8% по сравнению с 2016 годом. Особенно этот фактор важен для рынка жилья массового сегмента. Пока же мы видим, что спрос концентрируется в самых доступных по цене проектах Москвы.

— Как вы считаете, доступное жилье станет ли более доступным для покупателя в следующем году?

М.Л.Доступность жилья сегодня прямо определяется доступностью ипотечного кредита. За 2017 год Центробанк шесть раз снижал ключевую ставку, что дважды привело к заметному пересмотру ставок по кредитам. Стоимость ипотеки наконец преодолела психологически важный барьер в 10%. После каждого снижения ставок крупнейшими игроками рынка мы фиксировали всплеск покупательской активности. Кроме того, в 2017 году приобрели популярность кредиты с низким первоначальным взносом (менее 20%). Доля таких займов в общем объеме выдачи выросла до 30%. Все эти факторы привлекли на рынок небывалое число заемщиков. За 10 месяцев в столице было выдано 47 тыс. ипотек, что уже на 12% больше, чем в рекордном 2014 году. Полагаю, в 2018 году тренд на повышение доступности ипотеки усилится, так как ставки, скорее всего, продолжат снижение. Однако Центробанк все же ограничит выдачу кредитов с низким первоначальным взносом, поэтому наименее платежеспособным клиентам придется отложить покупку, чтобы накопить необходимую сумму.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

— Какие еще факторы способствуют повышению доступности новостроек в Москве?

М.Л.В 2017 году наблюдались необычно высокие скидки от застройщиков. Средний размер дисконтов в рамках постоянно действующих акций достиг 7-8%. Кроме того, практически во всех жилых комплексах массового сегмента предлагались ограниченные по времени скидки на выделенную линейку квартир или апартаментов. В этом случае застройщики были готовы уступить от 10% до 20% стоимости объектов. Причем если раньше такие значительные дисконты девелоперы старались приурочить к праздникам или малоактивному для рынка летнему периоду, то в 2017 году они применялись в течение всего года. Конечно, такие акции привлекают клиентов. Даже если они обнаруживают, что объекты со скидками их не устраивают, то начинают подыскивать более подходящие для себя варианты среди не участвующих в акции квартир или апартаментов.

— Какие тренды в сегменте массового жилья Московского региона, получившие начало в 2017 году, будут иметь место и в 2018-м г, по вашим прогнозам?

М.Л.Доступная ипотека в 2018 году продолжит стимулировать спрос, что приведет к дальнейшему увеличению доли клиентов-заемщиков в структуре продаж массового жилья. В 2017 году доля таких клиентов выросла с 40% до 50%. Уже в уходящем году по некоторым проектам комфорт-класса мы наблюдали рост удельного веса продаж «ипотечникам» до 60-70% от общего объема проданного жилья. Я полагаю, что в 2017 году средняя по рынку доля приобретений массового жилья с использованием ипотеки достигнет 60%.

Фото © «Метриум Групп»

— Какие новые тенденции могут проявится в 2018 году?

М.Л.Одной из возможных тенденций в 2018 году может стать замедление роста объема предложения в массовом сегменте столичных новостроек. На протяжении второго полугодия 2017 года число выставленных на продажу квартир практически не меняется и составляет порядка 20 тыс. объектов. Новые масштабные проекты выходят не так часто, как «точечные» жилые комплексы с небольшим числом квартир. Кроме того, в середине года вступят в силу новые поправки к 214-ФЗ, которые серьезно ужесточат правила игры для застройщиков, что может уменьшить их активность.

Текст © Евгения Калачихина / Москва меняется

Подпишитесь на еженедельную рассылку новостей