Недавняя неопределенность на рынке льготной ипотеки стимулировала девелоперов искать новые механизмы продажи квартир. Решение, казалось, было найдено в реанимации программы «Лизинг жилья». Минфин и Банк России в проекте стратегии развития финансового рынка до 2030 года предложили использовать аренду жилья с правом выкупа. Но актуальна ли программа, если льготную ипотеку могут продлить до 1 июля 2024 года?
Лизинг жилья доступен в России с 2011 года, однако до сих пор этот инструмент не получил широкого распространения. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», в октябре 2022 года доля лизинга на рынке недвижимости занимала не более 4% – практика сводилась к единичным сделкам коммерческой недвижимости для юридических лиц.
Основное отличие лизинга от ипотеки – вопрос, в чьих руках находится право собственности на недвижимость. Если при ипотеке покупатель квартиры сразу становится собственником, то при лизинге жилье находится на балансе лизингодателя и арендатор не имеет права распоряжаться квартирой – продавать или сдавать в аренду, пока не внесен последний платеж и не переданы права собственности. Эта коллизия несет для лизингополучателя как плюсы, так и минусы.
Коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарёва отмечает, что человек, оформивший договор лизинга, не платит налог на имущество. А генеральный директор краудлендинговой платформы «The Деньги» Маргарита Фёдорова добавляет, что лизингодатель также сам обязан ежегодно страховать недвижимость. Среди других плюсов инструмента – минимальный пакет документов для оформления: от гражданина потребуется только паспорт, СНИЛС, ИНН. Сделка заключается без залога, поручителей и даже подтвержденного дохода.
Однако в бочке меда, как обычно, есть и деготь. И сложно сказать, что его количество измеряется ложкой. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский замечает, что главный минус лизинга в том, что эта схема более дорогая для покупателя, чем ипотека.
По сути, лизинг – это кредит, полученный не напрямую у банка, а у лизинговой компании, которая также обратилась за кредитом в банк, а после этого накинула свой процент.
О недостатках инструмента говорит и президент Международной академии ипотеки недвижимости Ирина Радченко. Она отмечает, что гражданину нужно выплатить стоимость недвижимости за 5–10 лет. Первоначальный взнос в этой схеме в среднем составляет 40%, и процент даже выше, чем обычная, не льготная ипотека. Плюс, поскольку на весь срок лизинга квартира находится в собственности лизингодателя, арендатор квартиры может потерять ее, если у собственника возникнут проблемы или, не дай бог, он станет банкротом.
Но даже несмотря на такие серьезные недостатки, в некоторых случаях лизинг может быть привлекательным и даже предпочтительным инструментом покупки жилья. Так, в KR Properties был кейс приобретения апартаментов в лизинг в проекте Studio#12. Клиенту было недоступно ипотечное кредитование, вследствие чего единственным вариантом обзавестись квадратными метрами оставался лизинг. Покупатель приобрел сразу два апартамента – один для собственного проживания и еще один для ведения бизнеса.
Как отмечает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко, лизинг квартиры – отличная возможность провести «тест-драйв»: пожить в выбранном районе, присмотреться к его обитателям и инфраструктуре.
Эксперты отмечают также, что лизинг работает в случае, если речь идет о нетипичном объекте, например, неликвидном жилом фонде или, напротив, о дорогой премиальной недвижимости. Классический пример – жилье в старом доме, расположенном в неудачном месте. В объявлениях о сдаче в аренду таких квартир можно встретить формулировку «возможен последующий выкуп». В случае с элитной недвижимостью трудность с поиском покупателя связана с узостью целевой группы, которая может себе позволить такие дорогие лоты. Премиальное жилье также могут реализовывать с последующим выкупом квадратных метров, поскольку такую недвижимость, как и «неликвид», бывает сложно или даже почти невозможно сдать в аренду или продать.
«Лизинг является рабочим инструментом с высоколиквидными и быстро устаревающими товарами, например, с мобильными телефонами, бытовой техникой, автомобилями. Такой механизм распространен в Канаде, США и других странах, особенно когда к лизинговому товару подобрана соответствующая кредитная программа», – подчеркнул Денис Коноваленко.
Покупатели жилья в лизинг имеют возможность обезопасить себя и подстраховаться от подводных камней пока еще непопулярных сделок на рынке недвижимости. По словам Маргариты Фёдоровой, в договоре лизинга зачастую прописано требование о ежегодной индексации стоимости сделки. Клиенту следует договориться о предельном коэффициенте изменения стоимости квартиры, например, не выше уровня инфляции, и зафиксировать это в договоре.
Лизингополучатель, как и ипотечный заемщик, может рассчитывать на досрочный выкуп недвижимости. Правда, по словам Екатерины Фонарёвой, необходимо будет заключать отдельный договор. И лучше это сделать до начала финансовых отношений с лизингодателем. Компании, передающие квадратные метры в аренду с правом последующего выкупа, в отличие от банков, не зарегулированы ЦБ РФ, поэтому могут более гибко подходить не только к скорингу клиентов, но и к исполнению ими финансовых обязательств. Например, можно договориться осуществлять платежи раз в квартал. Не исключены и ипотечные каникулы. Правда, их возможность также необходимо прописывать в договоре лизинга.
Для лизингополучателей возможен и налоговый вычет, но только после того, как недвижимость переходит в собственность. «В отличие от ипотеки лизинг позволяет применять достаточно гибкие условия. Можно, например, менять сумму ежемесячных платежей, правда, при этом возрастает цена выкупа и т.д. Но не стоит думать, что если будет внедрен массовый лизинг на жилую недвижимость, то будет применяться весь текущий арсенал инструментов лизинга», – резюмировал Владислав Преображенский. При этом эксперты сходятся во мнении, что до того времени, когда лизинг станет массовым на рынке недвижимости, еще очень далеко. И чтобы приблизить этот момент, необходимо совершенствовать законодательную базу.
Автор: Алена Булавка
Обложка: © Михаил Колобаев / Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Этот и другие материалы читайте в газете «Московская перспектива».