Прежде всего, стоит разобраться, что представляет из себя свободная планировка в новостройке. Действительно ли собственник, приобретая такую квартиру, может проектировать любой ремонт?
По словам Павла Телушкина, исполнительного директора компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»), свободная планировка – это условное понятие, так как на поэтажном плане БТИ любая квартира имеет внутренние границы. «Как правило, застройщики обозначают эти перегородки кирпичной кладкой на полу. Предполагается, что покупатель впоследствии в ходе проведения отделочных работ самостоятельно возводит межкомнатные стены. Если он никак не нарушает намеченные границы, то впоследствии не обязан согласовывать свой ремонт с Мосжилинспекцией. В остальных случаях формально требуется одобрение соответствующего органа, иначе такая перепланировка может быть признана незаконной».
Как рассказал эксперт, допускается отклонение от обмеров БТИ не более, чем на 10 см. «Кроме того, нельзя переносить так называемые «мокрые» зоны – санузел или ванную. Запрещается увеличивать площадь нежилых помещений за счет жилых. Таким образом, в действительности, предусмотренные техническими нормами ограничения никаких «свободных планировок» не предполагают. Однако строгость норм, как водится, нивелируется необязательностью их исполнения, поэтому у массового покупателя укоренилось представление о законности свободных планировок», – говорит Павел Теплушкин.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина подчеркнула, что свободной планировка считается только условно. «Перенос стен даже на 10 см или их возведение в другом месте, нежели в плане у застройщика, уже будет считаться перепланировкой. Если действовать согласно букве закона, то при перепланировке необходимо согласование с органом местного самоуправления, то есть в Москве с Мосжилинспекцией. То есть еще перед началом отделочных работ нужно разработать проект, согласовать его и получить разрешение. После завершения ремонта уже нужно вызвать БТИ провести новые обмеры и получить новые документы на квартиру.
Но многие покупатели квартир свободной планировки сразу же передвигают стены, как задумали, и не занимаются согласованием и получением нового плана. Но вот если такие жильцы решат продавать квартиру, им все же придется оформить перепланировку и получить новый план БТИ. Для этого нужно будет обратиться в Мосжилинспекцию с техническим заключением о допустимости и безопасности произведенных работ. Данное заключение должно быть оформлено проектной организацией, которая является автором дома, также возможно заключение от МосжилНИИпроект», – рассказал эксперт.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», добавляет, что свободные планировки в новостройках Москвы и области стали популярны около 10 лет назад. «Первоначально они были прерогативой дорогой недвижимости, где покупатель имел средства на индивидуальный проект интерьера.
Сегодня отсутствие межкомнатных перегородок встречается в любых домах, кроме панельных. Застройщики недвижимости массового сегмента осознали, что многие покупатели также хотели бы жилье с индивидуальной планировкой. К тому же отсутствие необходимости возводить некапитальные стены существенно снижает себестоимость строительства», – подчеркнул эксперт.
Очевидные плюсы и неочевидные минусы
Мы также узнали у игроков рынка недвижимости, в чем плюсы и минусы свободной планировки. А также, есть ли здесь какие-либо подводные камни, о которых не любят предупреждать застройщики.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
«Ну, конечно, к очевидным плюсам можно отнести возможность выбора для покупателя, то есть стены можно выводить или не возводить, опираясь на свои потребности или дизайнерские задумки, также стены можно «передвинуть», тем самым увеличив нужную комнату, например, кухню.
Из минусов можно, пожалуй, упомянуть лишние трудозатраты и финансовые затраты по работам возведения стен.
Менее очевидный минус – это невозможность свободного передвижения стен, несмотря на свободную планировку. То есть по факту покупатель приобретает квартиру без стен, а, начиная ремонт, понимает, что сильно отойти от плана БТИ не получится. Ведь в любой квартире есть несущие конструкции, на которые приходится опираться, планируя перегородки, и порой они так расположены, что вариативность в расположении стен просто отсутствует. Таким образом, покупатель минусы свободной планировки ощущает, а попользоваться плюсами у него не получается.
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
Еще один минус касается квартир свободной планировки большой площади. Например, покупатель присматривается к однокомнатной квартире площадью 50-55 кв.м, и такие предложения были особенно распространены в докризисное время, и рассчитывает по факту сделать из нее двухкомнатную квартиру, поставив перегородку. Но вот окно в такой квартире одно (не считая кухни), следовательно, вторая комната будет темной. Правда, находчивые покупатели и из этой ситуации находят выход – кто-то делает межкомнатную стену из светопрозрачных конструкций, чтобы естественный свет от окна попадал и во вторую комнату».
Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»):
«Главный плюс свободной планировки – это простор для фантазии покупателя, ведь он практически не ограничен в выборе дизайна, размера и формы комнат. Чаще всего новоселы любят объединять гостиную и кухню, превращая их в студии, если размеры данных помещений по отдельности не впечатляют. В премиальном сегменте свободная планировка предпочтительна, потому что позволяет создать дополнительные технические помещения (скажем, хранилище для меховой одежды), а также жилые комнаты для гостей или прислуги. Однако для этого нужны квартиры с большими метражами, которых становится все меньше даже в премиальном или элитном сегменте за редким исключением (к примеру, проект «Квартал Триумфальный»).
Фото © Дарья Дувидзон/ Москва меняется
В то же время главный плюс свободной планировки для одних покупателей может оборачиваться минусом для других. Квартира без перегородок всегда предполагает самостоятельное проведение ремонта. Для клиентской аудитории эконом- и комфорт-класса это выливается в расходы, равные 10-20% от стоимости квартиры. Покупатели высокобюджетного жилья более лояльно воспринимают свободную планировку, рассматривая ее как минимально необходимую опцию, ведь они, как правило, не приемлют никаких типовых дизайнерских решений и стремятся организовать жилое пространство под свои вкусы».
Спорное преимущество для недорогого жилья – с точки зрения экономии
Так что же считают эксперты: выгодно ли в конечном итоге приобретение квартиры со свободной планировкой для покупателя? Есть ли здесь экономия?
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
«Сегодня покупатели имеют весьма ограниченные бюджеты, поэтому они стремятся найти проекты с уже распланированными квартирами. Однако в большинстве проектов по-прежнему предусмотрены свободные планировки. В новостройках бизнес-класса и элитного сегмента квартиры без перегородок и отделки считаются нормой. Покупатели премиального жилья всегда сами решают, как распланировать пространство. В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса сейчас преобладают монолитные дома, однако встречаются и панельные новостройки, в которых свободной планировки нет по определению.
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
Тем не менее, свободные планировки уже стали данностью. Как правило, все клиенты заранее готовятся к тратам на возведение перегородок и ремонт еще до выбора квартиры. В большинстве случаев, покупатели первичного жилья воспринимают свободную планировку как творческий вызов для собственной фантазии.
Вместе с тем, снижение платежеспособности клиентов с одной стороны, и высокая конкуренция девелоперов – с другой, заставили последних все чаще предлагать на рынке квартиры «под ключ». Полагаю, что эта тенденция сохранится в будущем, и квартиры со свободными планировками постепенно будут уходить в прошлое.
Квартиры свободной планировки дешевле. Правда, такие проекты, как правило, не имеют даже черновой отделки. Если к их стоимости прибавить расходы на выравнивание стен, пола, потолка, возведение перегородок, разведение электропроводки, свободная планировка окажется дороже готовой. Главные достоинства – экономия при покупке и возможность сразу приступать к реализации собственного плана, не утруждая себя демонтажем или переносом уже существующих стен. Недостатки обладания квартирой без межкомнатных перегородок связаны с высокой стоимостью ремонта и сложной процедурой согласования планировки. Только на утверждение проекта в среднем требуется 3 месяца и порядка 100 тысяч рублей. На его воплощение – в разы больше».
Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется
Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»):
«С точки зрения экономии средств, безусловно, свободная планировка влечет за собой повышенные расходы на ремонт. Отделка от застройщика по определению станет более выгодным вариантом для покупателя массового жилья, чем ремонт своими силами, ведь застройщик экономит средства (а значит и устанавливает более низкую цену на квартиру с ремонтом) за счет масштабной закупки стройматериалов.
Для премиального сегмента свободная планировка все же предпочтительнее. Вероятность «попасть в яблочко» и угодить вкусам покупателей дорогостоящего жилья практически сводится к нулю. Готовый ремонт для таких клиентов чаще всего – это жирный минус, ведь им придется тратить время и деньги, чтобы избавиться от него и очистить площадку для собственного дизайн-проекта».
Фото © Дарья Дувидзон/ Москва меняется
Таким образом, как оказалось, «свободная планировка» – понятие весьма условное. И если в более высоких сегментах она является одним из важных предпочтений покупателей, то для доступного жилья оборачивается дополнительными расходами на ремонт. Тем не менее, она дает и определенные возможности для фантазии дизайнера интерьера – вопрос только в том, смогут ли этими плюсами они воспользоваться. Портал Москва Меняется желает Вам удачного выбора и легкого ремонта!
Текст © Евгения Калачихина