Вопрос управления многоквартирным домом для большинства собственников жилья стоит довольно остро, поскольку, как правило, мало кто доволен работой своих ТСЖ или Управляющей Компании. О том, как правильно организовать и контролировать в многоквартирном доме этот процесс, мы поговорили с Дмитрием Мацкевичем, генеральным директором управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век».
– В чем отличие ТСЖ и УК при обслуживании домов?
– Дмитрий Мацкевич: Согласно части 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом. Таких способов насчитывается три: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией или компанией (УК). В настоящее время основной вопрос, как правило, возникает вокруг того, доверять ли управление домом профессиональной управляющей организации или все-таки создавать ТСЖ, контролирующее финансово-хозяйственную деятельность в доме? Свои плюсы и минусы есть у каждого способа управления домом. Так, ТСЖ часто выбирают самостоятельные и независимые собственники жилья, которые готовы и имеют возможность и время вникать во все тонкости управления многоквартирным домом. При грамотном подходе ТСЖ позволяет им в буквальном смысле взять дом в свои руки. Однако и ответственность при этом велика. Главная сложность для ТСЖ – наладить системную работу, ведь ресурсов у жителей одного-двух домов гораздо меньше, чем у крупной или средней управляющей компании.
– Какие ресурсы, которые есть у управляющей компании, не может позволить себе ТСЖ?
– Д.М.: Главное преимущество управляющей компании заключается в том, что ее штат всегда укомплектован и есть хорошая материально-техническая база, налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, сотрудники готовы в любой момент откликнуться на любую нештатную ситуацию в доме или в квартире. Кроме того, у управляющей компании есть собственная бухгалтерия, в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и могут отстаивать интересы жильцов в суде, опираясь на свой опыт и практику. ТСЖ в большинстве случаев не может позволить себе такую роскошь, как узкие профильные специалисты. Еще одна сложность с ТСЖ заключается в том, что собственникам бывает сложно договориться между собой по поводу управления домом: начинается борьба за власть, конфликты, финансовые противоречия и пр. С управляющей компанией в этом плане проще, так как она, по сути, профессиональный наемный менеджмент, которым легче управлять и с которым порой проще договориться, чем с другими собственниками жилья.
– В чем отличие ТСЖ и УК при обслуживании домов?
– Д.М.: Квартплата, как правило, в ТСЖ выше, так как приходится платить за дополнительные услуги. К тому же важно понимать два основополагающих момента: в управляющей компании борьба с должниками более эффективна, чем в ТСЖ, при этом, ТСЖ, как правило, «живет» до первого отопительного сезона. Дело в том, что при наличии долговой задолженности в отопительный период ТСЖ не в состоянии в полном объеме оплачивать счета ресурсоснабжающих компаний, поэтому образуются долги, которые накапливаются из года в год. УК же способна лучше бороться с должниками, во-первых, а во-вторых, финансировать долги перед ресурсоснабжающими организациям за счет других своих проектов. Для развитых и современных управляющих компаний являются нормой электронные личные кабинеты собственников, возможность вводить через них показания счетчиков, видеть квитанции и сразу же оплачивать их, получать новостные рассылки и оперативную обратную связь от представителей компании, другими словами – полная прозрачность услуг.
– Если смотреть на ситуацию в целом, мало кто доволен работой ТСЖ или УК в своем доме. В чем заключаются самые распространенные претензии собственников к их работе в столичных домах?
– Д.М.: Список наиболее распространенных претензий собственников – цена и качество предоставляемых услуг, вода и ее температура, уровень отопления, периодичность и качество выполнения работ по санитарии, то есть качество уборки территории. Собственники могут быть недовольны тарифами, содержанием общего имущества. Это стандартный набор, который касается как ТСЖ, так и управляющих компаний.
– Могут ли жители влиять на стоимость коммунальных услуг и услуг УК при разработке тарифов?
– Д.М.: Жители могут влиять только на стоимость жилищных услуг и услуг УК, стоимость коммунальных услуг устанавливается законодательно (региональной энергетической комиссией по тарифам субъекта РФ). Тарифы на жилищные услуги и услуги УК согласовываются на год и автоматически продлеваются, если жители или орган местного самоуправления (Совет дома) не изъявляют желание его изменить. У жителей всегда есть возможность изменить тариф путём общего собрания, проводить внеочередные собрания можно в течение года сколько угодно раз.
– Как жители могут контролировать УК? Возможно ли реально влиять на качество услуг?
– Д.М.: Для этого существуют Советы домов, инициативные группы. Есть практика подписания отдельных видов работ совместно с ними. А такие документы, как подготовка к ОЗП, весенние осмотры и подготовка домов к отопительному сезону обязательны для подписания Советом дома. УК показывают все проведённые мероприятия, а представители советов подтверждают это записью в акте. Контроль управляющей компании не просто возможен, он необходим. Именно жители должны, в первую очередь, определять необходимые им перечень, периодичность и качество оказываемых УК услуг посредством решений, принятых большинством голосов на общих собраниях собственников. Никакой контроль со стороны проверяющих служб (местная администрация, жилищная инспекция и др.) не заменит контроль со стороны клиента.
– Если кто-то из жильцов не доволен тарифами или работой УК, как ему лучше поступить в таком случае? Может ли он отделиться?
– Д.М.: Как и при любой форме управления, все решает большинство, а не один собственник. Так указывает нам Жилищный кодекс. В любом случае, у собственника всегда есть возможность узнать мнение большинства по волнующему его вопросу – созвать общее собрание и вынести данный вопрос на голосование.
Текст: Евгения Калачихина