Мы спросили у наших экспертов: каким образом девелоперы учитывают фактор экономического кризиса в своих проектах? Что предпринимается застройщиками для того, чтобы иметь возможность удерживать низкие цены не в ущерб качеству проектов, и поддерживать стабильный спрос на свои объекты? И возможно ли это в принципе?
Наши эксперты:
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»)
Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»
МАРИЯ ЛИТИНЕЦКАЯ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР «МЕТРИУМ ГРУПП»: «На стратегию ведения бизнеса девелоперами влияет не только экономическая ситуация, но и высокая конкуренция. Объем предложения на первичном рынке постоянно растет. По итогам 2014 года – на 24%, по итогам 2015 года – на 62%, по итогам третьего квартала 2016 года – на 11,7%. В старых границах Москвы в реализации находится 2,17 млн кв. м жилья, что на 6,4% выше, чем по итогам конца 2015 года (2,04 млн кв.м). Такой объем предложения вынудил застройщиков бороться за покупателей не только ценовыми методами, но и путем улучшения концепции проектов, что требует дополнительных расходов. Поэтому девелоперам пришлось урезать маржинальность в среднем до 15-25%. Ни о какой сверхприбыли и кратной рентабельности речи нет. Тем не менее, сокращение доходов не становится панацеей. Застройщики применяют и другие стратегии.
Во-первых, сокращают бюджет покупки путем снижения площади до 22-25 кв. м. Именно благодаря этому сегодня в старых границах Москвы можно купить квартиру стоимостью всего за 3-4 млн рублей. Представления о площади жилья стремительно меняются, так как на рынке отмечается тенденция к сокращению площади квартир всех типологий. Так, средний размер квартир в массовом сегменте снизилась с 62 кв.м в 2014 году до 56 кв. м в 2016 году, в бизнес-классе с 95 кв. м до 84 кв. м, в элитном классе – со 158 кв. м до 143 кв. м за аналогичный период. Подобная политика позволяет снизить стоимость объекта, сохранив при этом цену «квадрата».
Во-вторых, предлагают жилье с ремонтом «под ключ». Сегодня квартиры с отделкой предлагаются в 22 из 159 проектов на первичном рынке Москвы. Больше всего таких проектов представлено в массовом сегменте – 15 из 47 проектов. В бизнес-классе отделка предлагается на сегодняшний день в 3 проектах (из 69), а в элитном сегменте – в 5 (из 43). За счет масштабной закупки стройматериалов и услуг мастеров ремонт от застройщика обходится дешевле. Кроме того, стоимость отделки включается в цену квартиры, а значит, и в ипотечный кредит.
В-третьих, застройщики ведут агрессивную маркетинговую политику. В 2014 году средний рекламный бюджет по большинству проектов жилых комплексов комфорт-класса составлял в среднем 3-5 млн рублей в месяц. В 2016 году ежемесячные рекламные расходы выросли до 5-7 миллионов рублей, а в некоторых случаях и до 10 млн рублей. Кроме того, уже второй год мы видим тенденцию размещения рекламы объектов недвижимости на телевидении, так как телереклама охватывает максимальное число потенциальных клиентов.
В-четвертых, застройщики не ограничиваются стандартным набором инфраструктуры. Детские сады, школы и поликлиники девелоперы обязаны строить по закону. Дополнительно в жилых комплексах, как правило, всегда открываются магазины, фитнес-центры и кафе, но их наличие уже является негласно признанным стандартом даже в сегменте недорогого жилья. Лишь немногие девелоперы готовы за свой счет строить в ЖК комфорт-класса такие дополнительные объекты инфраструктуры, которые ранее можно было встретить только в проектах бизнес-класса. Это торговые центры, фитнес-центры с бассейном, подземные паркинги и пр. Еще 3-4 года назад они считались редкостью для комфорт-класса, но сегодня их все чаще можно встретить в массовом сегменте.
В-пятых, применяют креативные детали. Впечатление о жилом комплексе складывается из мелочей. Речь идет о самых простых и элементарных вещах: скамейка у подъезда, детские площадки для разных возрастов, площадки для выгула домашних питомцев, беговые и велодорожки, каток и пр. Эти вещи не обходятся очень дорого, однако повышают интерес клиентов. Сегодня борьба за покупателя идет на уровне идей. Чем больше фишек в проекте, тем выше шанс «зацепить» своего клиента. Подводя итог, стоит сказать, что на рынке недвижимости идет «неценовая война». Стоимость квадратного метра важна, но при этом клиент хочет получить за адекватные деньги качественный продукт, не желая мириться с недостатками. Именно данный фактор движет девелоперами при проектировании и реализации новых проектов».
ЕВГЕНИЯ АКИМОВА, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР IKON DEVELOPMENT (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Чтобы реализовать концепцию «на класс выше», нам приходится идти на урезание собственной маржи, так как создание качественного продукта требует больших вложений. Заложить дополнительные расходы в стоимость квадратного метра не всегда возможно, так как есть риск не продать проект, отпугнув покупателя завышенными ценами. Однако я полагаю, что в долгосрочной перспективе именно такой подход позволит заработать застройщику главный капитал – репутационный, который и поможет выжить в кризисных условиях.
Также важно, чтобы девелопер мог гибко реагировать на изменения рыночной конъюнктуры. В условиях снижения платежеспособности клиенты все чаще интересуются малогабаритными квартирами, потому что они дешевле. Именно поэтому в одном из новых корпусов проекта «Новый Зеленоград» мы расширили линейку востребованных студий взамен однокомнатных и двухкомнатных квартир».
ЮЛИЯ НЕВЕРОВА, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ДИРЕКТОРА ПО МАРКЕТИНГУ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИИ «СИТИ-XXI ВЕК»: «Удерживать низкие цены без ущерба качеству объектов практически невозможно: для покупателя демпинг чреват такими рисками, как недострой и долгострой, а также снижением качества строительства. На «рынке покупателя» поддерживать стабильный спрос на свои объекты удается только сильнейшим, тем, кто готов вкладываться в продукт и делать его конкурентоспособным. Современный покупатель стремится получить за аналогичную цену как можно больше преимуществ, поэтому задача застройщика – сделать свой проект уникальным. Например, в наших проектах комфорт-класса есть элементы жилья бизнес-класса, такие как дизайн-оформление входных групп, улучшенное благоустройство, повышенный коэффициент озеленения, продуманная эргономика квартир (небольшие, но полезные площади). Не менее важно предоставить особые условия покупки: программы лояльности, индивидуальный подход, широкая линейка ипотечных программ, акции и скидки».
ИРИНА ДОБРОХОТОВА, ПРЕДСЕДАТЕЛЬ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ «БЕСТ-НОВОСТРОЙ»: «Девелоперы следуют за спросом, уменьшая площади квартир, дополняя свои проекты опциями, в лучшие времена присущими более дорогим сегментам. Кроме того, практически все девелоперы стимулируют покупателя лояльными схемами приобретения, включая длительные беспроцентные рассрочки, бонусами и скидками, а иногда даже индивидуальными условиями покупки (в сегментах выше комфорт-класса).
Пока трудные времена более затронули вторичный рынок, где не действует программа господдержки ипотеки, в то время как на первичном рынке октябрьский объем продаж побил все рекорды. Однако и конкуренция на первичном рынке остается очень высокой. Только в массовом сегменте на рынке новостроек Москвы реализуется более 17 тыс квартир, еще 9,5 тыс находится на экспозиции в Новой Москве, поглотить такой объем при довольно низком уровне платежеспособности получится не быстро, соответственно, девелоперы будут серьезно повышать качество проектов и придерживаться разумной ценовой политики. В этих условиях в среднесрочной перспективе покупатель продолжит царить на первичном рынке Московского региона».
Таким образом, помимо урезания собственной маржи, что, впрочем, не становится панацеей, застройщики предпринимают ряд шагов для привлечения и удержания покупателей в кризис. Это и оптимизация площадей квартир, и агрессивная маркетинговая политика, предложение жилья с ремонтом под ключ и включение в концепцию ЖК различных дополнительных объектов инфраструктуры, а также различные креативные детали в проектах.
Понятно, что цены на жилье могут падать до определенного предела, и надо быть осторожными, выбирая в нынешнее непростое время доступные объекты. Потому что в результате погони за экономией можно столкнуться с долгостроем, мошенниками или очень низким качеством строительства. Таким образом, найти жилье совсем дешевое, но при этом интересное и качественное, сегодня вряд ли возможно, зато есть вполне доступные проекты, которые предлагают чуть больше комфорта и качества, чем у конкурентов, благодаря грамотной политике компании. Портал «Москва Меняется» желает вам удачного выбора!
Текст: Евгения Калачихина
Фото: avarealty.ru, una-fabbrica.ru