Илья Менжунов: «На рынке городского элитного жилья популярны сделки «длиною в жизнь»

Что сегодня происходит на рынке элитного жилья столицы? Кто приобретает дорогую недвижимость? Как изменился подход у потенциальных покупателей к выбору такого жилья? И какие выводы можно сделать по результатам недавнего кризиса? Об этом мы поговорили с Ильей Менжуновым, директором департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», участником партнерской сети CBRE.

– В настоящее время в Москве ведется активное строительство доступного жилья. А как обстоят дела с элитным сегментом?

Илья Менжунов. В отличие от загородного элитного рынка недвижимости, где девелоперы последние три года занимают выжидательную позицию, в сегменте городского высокобюджетного жилья регулярно выходят новые проекты. Причем активность девелоперов с каждым годом только растет. Например, за весь 2017 года стартовали продажи 12 новостроек премиум-и элитного классов. В 2016 году вышло 7 новых жилых комплексов, в 2015 году – 9, докризисном 2014 году – 9. Таким образом, сегодняшняя девелоперская активность бьет все рекорды. Если по итогам 2014 года на выбор было представлено только 49 премиальных и элитных комплексов с 2,4 тыс. квартир, то спустя три года – уже 57 проектов с 3,6 тыс. лотов, рост в полтора раза. Столь бурное развитие рынка городского элитного жилья связано во многом с активным редевелопментом территорий бывших промзом. Многие из них имеют престижное расположение не просто в центре города, но и на первой линии Москвы-реки. Поэтому, несмотря на кризисные тенденции, санкции и высокую волатильность рубля, застройщики продолжают работать и зарабатывать.

Фото © Москва меняется

– Кто покупает сегодня «элитку»? Опишите портрет покупателя элитной недвижимости?

И.М. Как ни странно, покупают сегодня жилье практически те же люди, что и пять, и десять лет назад. На рынке городского элитного жилья очень популярны сделки «длиною в жизнь», когда сначала клиент приходит за элитной «двушкой» для себя, через пару лет заводит семью и расширяется до «трешки», а еще через несколько лет приходит за многокомнатным жильем вместе с рождением ребенка. Когда дети подрастают, наши покупатели уже для них ищут отдельную недвижимость. Конечно, старый «костяк» пополняется и новыми лицами. Например, в последние два-три года элитное жилье активно приобретали представители IT-сферы – производители игр и программного обеспечения. Пришли на рынок и представители агропромышленного комплекса, раскрутившие бизнес за счет введения продовольственного эмбарго и ответных российский санкций. В основном это региональные покупатели, приобретающие жилье часто даже не для собственного проживания, а на перспективу. Средний возраст клиентов элитного сегмента – 40-60 лет, чаще всего это уже семейные люди, занимающие топовые позиции в компаниях или владельцы собственного бизнеса.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

– Что Вы можете сказать о психологии покупателей элитного жилья. Как изменились мотивы и критерии выбора таких объектов клиентами за последнее время?

И.М. Мотивы покупателей элитной недвижимости за последние годы не изменились – в 90% случаев покупка связана с семейными обстоятельствами (свадьба, появление детей или даже развод). А вот подход к выбору жилья стал иным, более расчетливым и прагматичным. До кризиса риелторы часто сталкивались с двумя категориями потенциальных клиентов. Одни придерживались принципа «пришел, увидел, победил», покупая буквально первое попавшееся жилье, особо не беспокоясь за его цену и ликвидность. Другие, наоборот, обращались к риелтору без четкого понимания того, чего же они хотят. Такие клиенты могли месяцами или даже годами ездить на просмотры, торговаться ради интереса, а не сделки, и в общем-то наслаждаться пассивным процессом поиска идеального жилья. Кстати, реальный случай из практики – один из таких интересантов спустя год поисков в итоге купил первую из 26 просмотренных квартир. А другой такой же клиент приобрел в результате яхту вместо жилья.

Сегодня подобные курьезные случаи маловероятны. Клиенты приходят уже заранее подготовленными, с конкретным пониманием того, в каком бюджете, какой площади и каком районе нужна им квартира. Эпоха «легких денег» закончилась. Даже обеспеченные люди экономят, стремясь получить за каждый вложенный рубль высокое качество. Наибольшим спросом пользуются трехкомнатные квартиры площадью порядка 150 квадратных метров в домах с продуманной технической начинкой, авторской архитектурой и хорошей транспортной доступностью. Единственная особенность – в элитном классе расположение оценивается по времени в пути до регулярно посещаемых собственником мест – работы, фитнес-центра, школы ребенка и т.д., а не до центра города.

Фото © Москва меняется

– Если рассматривать кризисный период недавнего прошлого на рынке недвижимости, то какие выводы можно сделать: на какое премиальное жилье цены в кризис не падали, или даже росли? А какие премиальные объекты в Москве, напротив, «просели» в цене?

И.М. Рост цен в кризисный период наблюдался на рынке элитной недвижимости преимущественно в строящихся проектах, за счет изменения стадии их строительной готовности. Причем наибольший спрос, а значит, и динамика цен, были характерны для локаций с дефицитом новостроек. На вторичном рынке на фоне обесценивания рубля собственники объектов с рублевым прайсом попытались повысить цены, чтобы получить запланированную сумму в долларовом эквиваленте. Однако по факту в иностранной валюте стоимость все равно просела на 30-40% относительно докризисного периода. В наименьшей степени пострадали проекты, построенные не более 5-7 лет назад, отвечающие требованиям современных покупателей – с подземными паркингами, эксклюзивными входными группами и планировками без «лишних» помещений. Остальные проекты, созданные под влиянием гигантомании, увы, оказались «за бортом» и потеряли в цене. В основном это старый жилой фонд с морально устаревшим архитектурным обликом и планировками, созданными по принципу «чем больше квадратных метров, тем лучше».

– Проявляют ли интерес к покупке элитной недвижимости в Москве иностранцы? Какова доля таких клиентов? Стало ли их больше или меньше в последнее время?

И.М. Доля иностранных покупателей на рынке элитного жилья никогда не была высокой: 1-1,5% до 2014 года и 0,5-1% после. Однако ключевое слово в данном случае «покупатели». Граждане других стран действительно неохотно приобретают столичное жилье в собственность, особенно на фоне постоянно меняющегося налогового законодательства. А вот на рынке арендного элитного жилья обстановка куда оптимистичнее. Если в 2014-2015 гг. экспаты массово покидали нашу страну, то сейчас наблюдается ровно обратный эффект. Несмотря на то, что санкции до сих пор действуют, иностранные компании продолжают работать с российскими клиентами через свои азиатские представительства и дочерние организации. Соответственно, на рынке аренды элитной недвижимости наблюдается рост спроса со стороны арендаторов из Китая, Японии, Индии, Сингапура и Малайзии.

– Если сравнивать элитную недвижимость Москвы с такими городами, как Лондон, Нью-Йорк, Париж, то что можно сказать о соотношении цен у нас и в этих городах на премиальное жилье?

И.М. Средний бюджет предложения на первичном рынке элитного жилья Москвы вполне сопоставим с прайсом на недвижимость в других мировых мегаполисах, таких как Лондон и Нью-Йорк. Возьмем самые престижные локации в каждом из трех городов: Остоженка в Москве, Челси и Сохо в Лондоне, а также Манхэттен в Нью-Йорке. В Москве цена квадратного метра элитной квартиры в районе Остоженки, так называемой «Золотой миле», варьируется от $15 тысяч до $40 тысяч. Средняя стоимость жилья в 150 «квадратов» составляет около 170 млн рублей. В элитном районе Лондона – Челси – квартира площадью 149 кв.м обойдется в $2,830 млн или 158 млн рублей. В другом элитном районе Лондона – Сохо – жилье площадью 139 квадратных метров стоит уже в $5,170 или 289 млн рублей. Разброс цен высок, однако в среднем бюджет покупки лондонской недвижимости в центре города составляет порядка 1,5 млн фунтов или 119 млн рублей. В Нью-Йорке стоимость элитной недвижимости в районе Манхэттен равна примерно $2 000 млн или 112 млн рублей. Причем, в отличие от московского рынка недвижимости, где цены объектов как на первичном, так и на вторичных рынках недвижимости примерно сопоставимы, престижная недвижимость в новостройках Манхэттена заметно дороже, чем на вторичном рынке.

– Какими Вы видите перспективы рынка элитного жилья в Москве?

И.М. Перспективы элитного рынка в первую очередь определяются экономической и политической стабильностью в стране. Отсутствие «валютных качелей», ожидаемый рост ВВП по итогам 2018 года, повышение суверенного рейтинга России со стабильного до позитивного по прогнозам международного рейтингового агентства Moody’s – все это создает благоприятный климат для потенциальных покупателей элитной недвижимости.

В этом году мы рассчитываем на минимальную, но положительную динамику по спросу. Причем перспективный отказ от долевого участия и введение обязательного проектного финансирования приведет к повышенному интересу на жилье в нулевой стадии строительной готовности. Объем предложения в таких комплексах по нашим подсчетам составляет в премиум-классе 33,5%, в элитном – 9,3%. Остальной спрос равномерно распределится между проектами в средней и высокой стадии, а также вторичной недвижимостью в домах, сданных после 2005-2010 годов. Именно такие объекты сегодня наиболее востребованы среди элитных покупателей.