Какой вид из окон в цене у москвичей?

Ни для кого не секрет, что жилье с хорошими видовыми характеристиками ценится высоко. Какая здесь может быть надбавка к стоимости квартиры? Какой вид из окон в цене у москвичей? Могут ли измениться видовые характеристики жилья в худшую сторону, и как этого избежать? Эти и другие вопросы мы обсудили с Натальей Козловой, коммерческим директором Tekta Group.

— Что с точки зрения девелоперов/риэлторов означает «квартира с отличными видовыми характеристиками», ведь понятие «красивый вид из окон» — довольно абстрактное?

Только на первый взгляд кажется, что представление о хорошем и плохом виде из окна у всех покупателей разные. Конечно, есть ценители, условно говоря, городских пейзажей, а есть любители видов на леса или реки. С этой точки зрения, безусловно, красивый вид из окна – это абстракция. Однако в данном случае нужно рассуждать от противного: а что мы точно можем назвать плохим видом из окна? Прежде всего, это отсутствие какого-либо «вида», то есть, когда окно квартиры «смотрит», скажем, в глухую стену соседнего корпуса или другого строения. Трудно назвать хорошим пейзажем, к примеру, огромную крышу расположенного по соседству торгового центра, промзону, железнодорожный вокзал и т.п. Отрицательные видовые характеристики может обусловить не столько вид, сколько расположение самих оконных проемов. К примеру, две секции корпуса могут образовать прямой угол. Соответственно, жители квартир, расположенных вдоль этого угла, могут открывая окна каждое утро приветствовать друг друга рукопожатием. Более того, в такие квартиры меньше проникает естественный свет. Непрезентабельным считается вид из квартир, окна которых выходят на разнообразные «козырьки» образованные, скажем, «ступенчатой» формой здания. Со временем на кровле скапливается мусор, который портит вид из окна.

Примеров можно приводить много, но главные предпосылки к тому, чтобы отнести квартиру к объектам с хорошими видовыми характеристиками, это, во-первых, высота этаж, во-вторых, окружение жилого комплекса. Чем больше этажей, и чем лучше окружение жилого комплекса, тем больше квартир с хорошими видовыми характеристиками в нем.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

— Какую наценку к стоимости квартиры в Москве могут дать отличные видовые характеристики?

Во-первых, наценка предусматривается для верхних этажей. Как правило, особенно если речь идет о высотном жилом комплексе. Чем выше расположена квартира, тем лучше ее видовые характеристики, а значит, и стоимость. Представьте себе комплекс, состоящий из 30 этажей. Квартиры, расположенные с первого по четвертый этажи, обойдутся покупателю на 15-30% дешевле, чем объекты на 20–30 этажах. Более того, часто стоимость квартиры индексируется в зависимости от этажности. К примеру, начиная с 20-го, квартира на каждом последующем этаже будет дороже на 1-1,5%.

— Вид на какие категории объектов хотят видеть покупатели жилья из окон своей квартиры?

Чаще всего покупатели отдают предпочтение «природным» ландшафтам, которых, конечно, в большом городе не хватает: лесопарк, роща, река, озеро, водохранилище и т.п. Если жилой комплекс не может похвастаться столь удачным окружением, то клиенты выбирают среди городских пейзажей. Условно говоря, вид на исторический центр, Москва-Сити, уникальные исторические и архитектурные объекты (сталинские высотки, монастыри, набережные) более привлекательны, чем обзор на районы типовой застройки или, тем более, промзоны.

Фото © Полина Наседкина / Москва меняется

— Вид на какие объекты влияет, напротив, в отрицательную сторону на стоимость квартиры? Какой вид из окон может даже в хорошем проекте отпугнуть потенциального покупателя, так что квартира пойдет с дисконтом?

Нежелательных «соседей» у новостройки может быть много: ТЭЦ, фабрики, свалки, высоковольтные ЛЭП, снегоплавильные заводы, крупные склады, вокзалы, многоуровневые автостоянки, эстакады и т.п. Обычно наличие подобных объектов прямо влияет на стоимость квартир, обладающих столь неудачными характеристиками. В ходе реализации застройщик часто дает значительные скидки на квартиры, чьи видовые характеристики явно испорчены нежелательным соседством. Однако отмечу, что обычно жилые комплексы проектируются с учетом актуального и перспективного окружения, и архитекторы могут минимизировать число квартир с плохим видом из окна.

— Обязательно ли лучшие видовые характеристики бывают в столице у квартир в бизнес-сегменте и выше? Или они встречаются и в проектах доступного жилья?

Видовые характеристики на 90% зависят от расположения объекта, и, как показывает практика, неудачно можно разместить как клубный дом элитного класса, так и новостройку в «чистом поле» за МКАД. Конечно, едва ли из клубного дома откроется вид на роскошный зеленый массив, равно как и Кремль из Новой Москвы не увидеть. С этой точки зрения действует принцип «каждому своё», ведь если человек решил приобрести жилье в историческом центре, то скорее всего он готов к недостатку «зеленых островков», к виду на крыши, часто неухоженные фасады соседних домов и т.п. Однако покупателями дорогостоящего жилья движет мотивация престижного и демонстративного потребления: им важны не только собственные впечатления, сколько возможность распахнув шторы продемонстрировать друзьям сияющую вдали золотую «луковицу» Колокольни Ивана Великого или красную звезду над Кремлем. У покупателей массового жилья другая логика: они стремятся выбрать квартиру без плохого вида. То есть если из окна не виден завод, свалка или рынок, то это уже хорошо.

— Если у ряда квартир в проекте неудачный вид из окон, что может предпринять девелопер, чтобы повысить ликвидность такого жилья?

Иногда проблему неудачного вида из окна решить невозможно. Если в полукилометре от жилого комплекса расположена ТЭЦ, то часть квартир неизбежно будет «смотреть» на этот объект инфраструктуры. В этом случае часть объектов придется продавать со скидками. Как я уже заметила, при разработке архитектурного проекта можно минимизировать число подобных квартир, но, конечно, это не всегда удается.

Если же некрасивый «сосед» менее внушителен (скажем, эстакада), то жилые корпуса на стройплощадке можно максимально удалить от него, а на ландшафте прилегающих территорий посадить высокие взрослые деревья, создающий защитный «экран».

— Если покупатель приобретает жилье с отличным видом из окон, а затем, через какое-то время под окнами вырастают новостройки и т.п., можно ли как-то эту ситуацию предусмотреть?

Во-первых, застройщик часто обладает информацией о перспективном строительстве в непосредственной близости от реализуемого проекта, поэтому прежде всего следует поинтересоваться о новых зданиях в округе у него. Во-вторых, нужно понимать, что если рядом с вашим жилым комплексом находится промзона или чистое поле, то скорее всего эта земля рано или поздно вызовет интерес застройщиков (если это уже не случилось), поэтому лучше выбрать вариант, быть может, с менее привлекательным, но неизменным пейзажем за окном.